自営業者は給与所得者と比較して、収入の安定性などの面から住宅ローン審査のハードルが高くなりがちですが、必ずしも融資を受けられないわけではありません。

そこで今回は、自営業者の住宅ローンの審査基準について解説していきますので、マイホーム購入を検討中の方は、ぜひとも最後までお付き合い下さい。

自営業だと住宅ローンの審査は通らないの？

そもそも、なぜ自営業者は「住宅ローンの審査が厳しい」といわれるのでしょうか。

金融機関の審査で重視されるのは、「安定した収入」と「事業の継続性」であり、自営業者に限らず、公務員や会社員などの給与所得者でも同じ基準です。

しかし、自営業者は「収入が不安定」と判断される傾向にあります。給与所得者のように毎月一定の給料を受け取れるとは限りませんし、雇用保険や労働保険などの社会保障も薄く病気による療養中は事業が滞り収入が減るといったリスクも抱えています。

また、独立して間もない自営業者のように事業開始から3年も経たない方が、審査に通る可能性は低いでしょう。

自営業者が住宅ローンを申し込む際には、「3年分の確定申告書の写し」が必要ですが、3年以内の人は収入が不確定と判断されやすいことが理由に挙げられます。

金融機関としては、貸したお金を返せる力があるのを前提に住宅ローンを提供しており、自営業者はそこに不安要素があるため、「審査が通りにくい」といわれるのです。

自営業者の住宅ローンの審査基準

自営業者に対する金融機関の審査ポイントを、具体的に説明しましょう。

● 審査ポイント1.安定した収入
● 審査ポイント2.事業の継続性
● 審査ポイント3.他のローンの借入額や遅延履歴
● 審査ポイント4.返済負担率
● 審査ポイント5.年齢や健康状態

順番に解説します。

審査ポイント1.安定した収入

自営業者の収入（所得）は、確定申告書で確認され、安定した収入があるかを審査するため、ほとんどの金融機関では直近3年分を求めています。

また、審査基準は金融機関によって異なることに注意が必要です。
たとえば、3年前が200万円、一昨年が400万円、昨年が600万円の所得があった方の場合、3期の平均額（400万円）を審査基準にする金融機関もあれば、もっとも低い額（200万円）を審査基準にするところもあります。

いずれかの年に赤字があれば、審査ポイントを大きく下げるため要注意です。

なぜなら、年収1,000万円を越えるルーキーのプロスポーツ選手やブレイク中の芸能人が審査に落ちるのは、この点でマイナスポイントになるからです。

審査ポイント2.事業の継続性

公務員や会社員は、「勤続年数が3年以上」が住宅ローン審査の基準の一つになっています。
自営業者も同じく、3年以上続けていることがポイントです。

審査ポイント3.他のローンの借入額や遅延履歴

給与所得者も自動車ローンなどの借入額が審査基準の一つになりますが、自営業者の場合、事業を回すうえで必要な資金を借り入れしている方も少なくないでしょう。

年収に対する借入額の割合が多いと審査がマイナスに働くため、月々の支払いが多い方は要注意です。

さらに、そのローン支払いで滞納履歴のある方は、審査に落ちる可能性が極端に高くなります。
ローンだけでなく、税金や健康保険料の滞納も同じです。

「滞納したことはない」と申込時に嘘をついても、金融機関では信用情報や納税証明書などから過去の滞納履歴をチェックしています。

審査ポイント4.返済負担率

返済負担率とは税込み年収（自営業者の場合は過去3年の平均所得）に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことであり、30〜35％以内が審査基準の目安とされています。

また、返済負担率の算出には、自動車ローンや奨学金など住宅ローン以外の借入の他に、事業資金も含まれる点に注意が必要です。

審査ポイント5.年齢や健康状態

年齢や健康状態も審査基準の一つであり、一般に年齢が上がるほどネガティブな要因としてとらえられる傾向にあります。

申込時の年齢が高いほど長期の返済期間を設定しにくいことや、健康状態に不安を抱える可能性が高くなる点が理由であり、借入可能額にも影響を与えることを覚えておきましょう。

自営業者が住宅ローンの審査に通るための対処法

金融機関の審査が厳しいからといって、「住宅ローンは使えない」とあきらめてはいけません。

自営業でも住宅ローンを利用されている方はたくさんいますし、審査のマイナス要素をできるだけ減らすことでクリアした方もいます。不安な方は、以下のポイントを実施してみてはいかがでしょうか。

● 頭金を増やしてローン比率を下げる
● 現在抱えている借金を減らす
● 自営業でも審査が通りやすい銀行を選ぶ
● 自営業にはフラット35がおすすめ

順番に解説します。

頭金を増やしてローン比率を下げる

頭金を増やせば、借り入れする融資額は少なくなり返済額も抑えられます。

また、計画的に貯蓄していることを金融機関にアピールすることにもつながり、審査にプラスの影響を与えるでしょう。

自己資金では難しい場合には、親類などから支援してもらうのも一手です。

現在抱えている借金を減らす

住宅ローン以外にも融資を受けている場合、できるだけ減らしてから申し込むようにしましょう。

目安としては、住宅ローンを含めた返済負担率を30％以下にすることです。返済負担率とは、年収に対するローンの年間支払額の割合を示した数値です。

例えば、年収400万円の人が毎月10万円（年間120万円）をローン返済に充てるとすれば、返済負担率は30％になります。

多くの金融機関では、30〜35％以下を返済負担率の基準としています。借金の多い方は、住宅ローンの返済額を含めて30％以下になるよう減らす工夫をしましょう。

自営業でも審査が通りやすい銀行を選ぶ

自営業者に特別扱いで融資している金融機関は少ないですが、自分にとって融資を受けやすい金融機関はあるでしょう。

よく取引している銀行や信用金庫なら、住宅ローンの審査が通りやすくなる場合もあります。

具体例を挙げると、事業用のメインバンクであれば事業内容の説明や将来の見通しなどを説明しやすく、貸し倒れの可能性を他の金融機関より的確に判断できます。したがって、積極的に融資してくれるでしょう。

また、ノンバンクを中心に事業年数を設定していない銀行もあります。とはいえ、申込書類に直近3年分の確定申告書を求めているところもあるため、必ずしも審査ハードルが低いとはいえません。

自営業にはフラット35がおすすめ

金融機関が提供する住宅ローンのなかで、自営業者にやさしいといわれる商品が「フラット35」です。

フラット35の主な審査基準は、「年収」と「住宅性能」です。

事業継続年数は問われず、審査に必要な確定申告書は1期分で良いため、一昨年が赤字でも前期の所得が多ければ審査をクリアできる可能性はあります。職業や勤務先も不問で、決算書も不要です。

また、返済負担率も審査ポイントの一つ（35％以下）ですが、事業用融資について借り入れとみなさない点も大きいでしょう。

住宅ローンの支払いとあわせた返済負担率が35％を超えても、事業用のローンを除くと35％以下になれば住宅ローンを借り入れできるチャンスが広がります。

自営業者の住宅ローンに必要な書類

自営業者の住宅ローン申込に必要な書類をまとめていますので、必要書類を把握して、万全の態勢で審査手続きに臨みましょう。

● 本人確認書類
● 確定申告書の控え
● 所得税の納税証明書
● 団体信用生命保険の申込書・通知書
● 物件・頭金に関する書類

順番に解説します。

本人確認書類

本人確認書類は、自営業者であるかどうかにかかわらず必要な書類の一つです。

運転免許証や健康保険証、住民票の写しなどが求められますので、書類の有効期限切れに注意しておきましょう。

確定申告書の控え

自営業者の場合、確定申告書の控えが必要になることが会社員との大きな違いといえるでしょう。

e-taxで申告しているケースでは、申告データの他に受領メールなど受理が分かる証明書類の提出も必要となります。

また、直近2〜3年分の提出が一般的ですが、金融機関により基準が違いますので、事前に確認しておきましょう。

所得税の納税証明書

自営業の場合、所得税の納税証明書の提出も忘れてはいけません。

税金の滞納がないことを証明することが目的であり、直近2～3年分の提出を求められることが一般的です。

団体信用生命保険の申込書・通知書

民間金融機関では団体信用生命保険の加入が融資の条件となっていますので、申込書・通知書の提出も必要となります。

現在の健康状態や既往歴に不安のある方は、加入が任意であるフラット35の利用を検討して下さい。

物件・頭金に関する書類

物件・頭金に関する書類も必要な書類の一つです。

物件に関する書類には、売買契約書や請負契約書、設計図書などが含まれますので、不動産会社や建築会社と連携して準備を進めて下さい。

頭金に関する書類として預金通帳の提出を求められることもありますので、金融機関に提出が必要かどうかを確認しておきましょう。

自営業者がフラット35を利用する場合のポイント

自営業者がフラット35を利用する場合に気を付けておきたいポイントを以下の通りまとめていますので、概要を把握した上で、他の金融機関と比較検討して下さい。

● フラット35も信用情報が審査基準になる
● 直近1期分のみが所得の審査対象になる
● 金利タイプは全期間固定金利になる

順番に解説します。

フラット35も信用情報が審査基準になる

フラット35は、住宅支援機構という独立行政法人と金融機関が連携して提供している住宅ローン商品です。

そのためか、個人の信用情報はチェックされないと思われている方もいるようですが、フラット35でも審査基準になっています。

住宅ローン以外の融資で滞納履歴があればマイナス査定になりますし、債務が多いため審査に落ちる方も少なからずいます。

金融機関の住宅ローン商品よりも基準が甘いとはいえ、甘く見過ぎると通らないので注意しましょう。

直近1期分のみが所得の審査対象になる

直近1期分のみが所得の審査対象になることは、自営業者にとって融資が受けやすくなるポイントの一つです。

他の金融機関では、直近2〜3年の平均的な所得を重視することが理由であり、設備投資などで一時的に所得が減少した場合でも、フラット35を利用することで融資を受けられる可能性が高まります。

金利タイプは全期間固定金利になる

フラット35では、選択できる金利タイプが全期間固定金利のみとなることに注意が必要です。

完済までに返済額の変動がないことは固定金利のメリットですが、変動金利型に比べて、金利が割高であることはデメリットといえるでしょう。

金利タイプの選択は、毎月の返済額に直結する問題なので、自分たちの家計の状況を考慮した上で、民間金融機関の住宅ローンと比較して下さい。

自営業者が住宅ローンを借りる際の注意点

自営業者が住宅ローンを借りる際の注意点をまとめていますので、自分たちの暮らしにどのような影響があるかを見極めて下さい。

● 自宅を事務所にする場合は居住部分の床面積に注意する
● 住宅ローン控除を行う場合は所得の申告と同時に手続きが必要
● 経営者の場合は追加の書類が必要になる
● 税金対策をしすぎると借入が難しくなる

順番に解説します。

自宅を事務所にする場合は居住部分の床面積に注意する

自宅を事務所にする場合は、居住部分の床面積が1/2以上になるように注意して下さい。

そもそも、住宅ローンは居住用の建物を取得する際に借りられるローンであり、事業用の建物は対象ではありません。

ただし、金融機関によっては、居住用面積が1/2以上を占めていれば住宅ローンとしてまとめて申込が可能となります。

住宅ローン控除を行う場合は所得の申告と同時に手続きが必要

住宅ローン控除を行う場合は、所得の申告と同時に手続きが必要であることも忘れてはいけません。

給与所得者であれば、2年目以降は年末調整で申告可能ですが、自営業者は2年目以降も通常の確定申告と併せて住宅ローン控除の申告が必要となります。

経営者の場合は追加の書類が必要になる

経営者の場合は追加の書類が必要なることも注意点の一つです。

申込時に提出する書類は自営業者と同じですが、法人の決算報告書と法人税の納税証明書を追加で求められます。

税金対策をしすぎると借入が難しくなる

税金対策をしすぎると借入が難しくなる可能性があることにも注意して下さい。

返済負担率を算出する上では、売上から経費を引いた所得を基準とすることが理由であり、所得が圧縮されると審査に影響するだけでなく、借入可能額も下がることを覚えておきましょう。

自営業者の住宅ローンに関するよくある質問

自営業者の住宅ローンに関するよくある質問をまとめていますので、他の方の疑問点を自分たちに置き換えて考えてみましょう。

● 3期連続黒字でない自営業者は住宅ローンに通らない？
● 業歴が1年未満だと住宅ローンを組めない？
● 自営業が住宅ローンを通しやすい金融機関の選び方は？

順番に解説します。

3期連続黒字でない自営業者は住宅ローンに通らない？

金融機関によっては、3期連続黒字でなければ住宅ローンに通らない可能性があります。

審査基準は金融機関ごとに違いますので、直近何年分の確定申告書控えの提出が必要であるかを、事前にチェックした上で、申し込み手続きに臨んで下さい。

業歴が1年未満だと住宅ローンを組めない？

業歴が1年未満の場合、収入の安定性の面から住宅ローンを組めない可能性は高いでしょう。

ただし、フラット35の様に業歴を審査基準に定めていないケースもありますので、必ずしも住宅取得を諦める必要はありません。

自営業が住宅ローンを通しやすい金融機関の選び方は？

業歴や所得に不安がある場合は、事業用のメインバンクなど事業の実態や将来性を説明しやすい金融機関を選ぶとよいでしょう。

取引実績の多い金融機関であれば、一定の信用の担保となる可能性がありますので、一度相談してみることをおすすめします。

まとめ：自営業者は住宅ローンを通すために計画的な資金計画を行おう

自営業者が給与所得者に比べて、住宅ローンの審査に通るハードルが高いことは実態として否定できません。

しかし、必ずしも融資を受けられないわけではなく、手元資金を貯めておくなど計画的な資金計画を立てることで融資の実現性は高まります。

そのためにも、定期的な家計の見直しにより無駄な支出を省くなど、マイホーム取得に向けた準備に早めに取り組んでおくとよいでしょう。

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