2019年の10月に控えた消費増税を目前にして、「いま家を買うのと増税後に家を買うのなら、どっちの方がお得なのか」と悩んでいる人もいるでしょう。
新居の予算が2,000万円だとしたら、消費税が8％から10％に上がると40万円も余計にお金がかかってしまいます。

単純に考えると増税前に家を買った方がお得に感じますが、2020年の東京オリンピックに向けて全国的に地価が上昇していることを考えると、土地の価格が落ち着いてから購入した方がお得だとする意見があるのも事実です。

そこで今回は、消費税が10％になると住宅購入にどのような影響が出るのか、家を買うべきタイミングについて「住宅ローン控除」や「すまい給付金」の今後にも触れながら解説します。

住宅購入時の消費税増税の影響はどこに出るのか？

新築は売買価格が高くなる

消費税が8％から10％に上昇した場合、住宅の売買価格は単純に2％高くなります。
ハウスメーカーの意向によってさまざまな値付けが行われると予想できますが、商売をする以上、消費税を納めないという選択肢は取れません。
増税しても住宅価格を据え置きにすれば自社の利益を削ることになるため、実際には多くのハウスメーカーや工務店が新築物件の売買価格を上げる可能性があります。

中古物件の場合不動産オーナーが個人なら増税の影響はほとんどない

ただし、中古の住宅で不動産の所有者が個人である場合は話が別です。
原則として、消費税を課税されるのは一定以上の売り上げを持っている法人や事業主となります。
個人が自分の家を売る場合、ビジネスとして儲けを出すために物件を売り出しているわけではないので、物件を売買するときに消費税はかかりません。

そのため、消費税が8％から10％に上がっても、個人オーナーの物件なら値段が据え置きになる可能性が高いです。

とはいえ、中古物件の所有者が不動産会社などの事業者である場合は新築と同様、消費税が課税されるので、売買価格は高くなります。

仲介手数料も高くなる

新築でも中古でも、不動産を売買するときにかかる仲介手数料は課税の対象です。
仲介手数料は、「物件の売買を仲介する」という不動産業者のサービスに対して支払うお金なので、増税の影響を受けることになります。

なお、仲介手数料の額は法律によって決められており、物件価格が400万円以上の場合は、

・住宅の価格×3％＋6万円

が上限です。

ここに、上記の計算で求めた請求額に別途消費税を上乗せします。
仮に1,000万円の家を購入したら、

1,000万円×3％＋6万円＝36万円

36万円＋36万円×消費税8％＝38万8,800円

36万円＋36万円×消費税10％＝39万6,000円

と、上記の様に消費税増税の影響で7,200円高くなる計算です。

土地の代金は変わらない

ちなみに、土地の代金に関しては消費税増税の影響を受けません。
消費税は、文字通り使用したり時間が経過したりすると価値が消えてしまうモノやサービスを提供したときにかかる税金です。

土地は何年放置していても価値が消えることはないので、消費税非課税の資産として扱われます。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは

最長10年間所得税と住民税が戻ってくる節税手段

住宅ローン控除とは、住宅を購入する際、ほとんどの人が利用する非常に強力な節税手段です。

正式には「住宅借入金等特別控除」という名前で、

最長10年間

年末に残っている住宅ローン残高の1％（または40万円）を所得税・住民税から控除できる

という制度になっています。
簡単に説明すれば、「10年以上のローンを組んで家を買うと、10年間所得税と住民税の還付を受けられる制度」です。

控除額の上限は、年間40万円×10年で400万円となっています。

住宅ローン控除の利用条件

住宅ローン控除を利用する場合、家を買った翌年に「確定申告」という手続きが必要です。

普段会社勤めをしていて自分で確定申告をしたことがない人でも、初年度は書類を揃えて税務署等へ足を運び、住宅ローン控除の申請をする必要があります。

また、住宅ローン控除の申請をするためには、

投資用等ではなく申請者自身が住むための家であること

床面積が50m2以上あること

中古の場合は一定以上の耐震性があること

年収が3,000万円以下であること

といった利用条件を満たしている必要があるので覚えておきましょう。

なお、申告の手続きが必要になるのは初年度だけです。
会社員の場合、2年目以降はローン残高の証明書を会社へ提出すれば、会社側で年末調整してくれます。
還付金が振り込まれるのは、確定申告後1～2ヵ月ほど先です。

実際に住宅ローン控除で控除されるのはどのくらいなのか？

・10年間の住宅ローン控除額
・借入額1,500万円
・金利1％（固定）
・返済期間35年

というケースだと、初年度に4万2,300円×12ヵ月＝50万7,600円を返済します。
ローンの残高には1％の利子がついて1,515万円に増えるので、年末時点の残高は差し引き1,464万2,400円です。

この場合、初年度は最大で年末のローン残高1464万2,400円の1％、14万6,424円まで控除できます。
同様の計算を続けると、10年間の控除総額は最大で約130万円です。

借入額を2,000万円に設定した場合は、初年度に19万5,200円まで控除でき、10年間で約164万円控除できます。

借入額が2,500万円なら、初年度最大約24万円、10年間の合計で約169万円控除可能です。

住民税に関しては控除額に制限がつく

控除できる金額にはいくつかの条件があり、「所得税から控除し、控除額が余ったら住民税からも控除する」という順番で処理されます。
そして、住民税から控除できるのは、

・前年の課税所得×7％
・13万6,500円

のどちらか低い方なので、多くの場合上限いっぱいの控除を利用することはできません。
それでも、10年間税金の還付を受けられるメリットは大きいでしょう。

借入額と年収が高くなると控除額も増える

住宅ローン控除の額と所得税、住民税が400万円のラインに達するまで、借入額が大きく収入が多ければ多いほど節税効果も高くなります。

とはいえ、年収が低くても高くても借入金に対して一定の割合で控除を受けられるので、家を買うなら住宅ローン控除の手続きを行いましょう。

増税後の住宅ローン控除はどう変化するのか？

控除期間が10年から最長13年に延長される

日本の税制上、収入の多い人よりも収入の少ない人の方が消費税増税による家計へのダメージが大きいです。
毎月200万円使える人と毎月20万円使える人を比べると、2％の増税による負担の増え方は同じものにはなりません。
そのため、政府は住宅を購入する中間所得層が損をしないように、住宅ローン控除をグレードアップしました。

具体的には、住宅ローン控除の期間を最長10年から最長13年に延長しています。
11年目から13年目までの3年間で控除できるのは、

年末時点での住宅ローン残高の1％

物件価格の2％

の内、どちらか低い方です。

計算は割愛しますが、3年間控除が伸びることによって、消費増税2％分高くなった住宅の購入費を還付金でほぼ回収することができます。

住宅ローン控除が改正されたので、実質負担額なら増税前でも増税後でも家を買うときの負担率は変わりません。

すまい給付金も増額＆給付要件の緩和が決まっている

住宅ローン控除と同じく、政府が用意している住宅購入支援策に「すまい給付金」があります。

すまい給付金とは、家を買った年収が一定以下のご家庭に対して、収入に合わせた給付金を支給する制度です。
もともとは消費税8％の段階で年収510円以下の人のみ、給付金も10万円から最大30万円までという内容でした。

しかし、2019年10月の消費税増税に合わせて年収の要件を775万円以下まで緩和、さらに給付金額も10万円から最大50万円まで拡大されています。

消費税増税で物価が上がっても、すぐに収入が上がるわけではありません。
内容としては、消費税8％時代より多くの人が給付金をもらえるように調整されています。

そんなすまい給付金の注意点は、住宅ローン控除と同様、申請が必要なことです。
給付金をもらえる条件を満たしていても、自分で手続きをしないと補助金をもらうことはできません。

なお、住宅ローン控除とすまい給付金は併用できます。
組み合わせて使えば大幅に節約・節税できるので、消費増税の前後どちらで家を買う人も両方の制度を活用しましょう。

消費税増税を考えると住宅を購入するタイミングはいつが良い？

消費税増税前は出費が少なくお得

消費税の増税前は、増税後に比べて物件価格が安いです。
増税後は、住宅ローン控除などがあることを考えても月々の出費は高くなります。

住宅ローンの借入額をできるだけ低く抑えたい、新生活を早く始めたいという人は、消費税の増税前に家を買った方が良いでしょう。

消費税増税後は反動で家の価格が安くなる可能性もある

ただし、消費税の増税直前は駆け込み需要で価格が高騰する可能性もあります。
消費税増税後に住宅購入の熱が冷えれば、余った物件を売るために売買価格が下がることもあるでしょう。

消費税増税による負担の割り増しも、住宅ローン控除やすまい給付金を利用すればカバーできるため、長期的に見れば増税の前後どちらで家を買っても大きな差はありません。

中古物件は一期一会なので気に入った物件を見つけたら買い時

なお、中古住宅は同じものが出回る保証がないため、基本的に気に入った物件を見つけたときが買い時です。
価格を考えると、築年数も古くなり増税の影響を受けない個人オーナーの物件は増税後の購入をおすすめします。
ただ、欲しい物件が売れてしまっては意味がありません。

まとめ

消費税の増税前にも増税後にもそれぞれのメリットがあります。
住宅ローン控除やすまい給付金といった住宅購入支援策を使えば、増税による負担増をカバーできるので、新居は欲しいと思ったときに買うのがおすすめです。

ただし、増税直前に行動を起こすと、増税後の価格で買うことになったり制度の利用条件をクリアできなかったりする可能性もあるので、お気軽に一度ご相談ください。

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