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2019.03.28 お役立ち情報

年収400万円で3,000万円の住宅ローンは組める?返済額から解説!


年収400万円で3,000万円の住宅ローンは組める?返済額から解説!

国税庁が公表している平成29年分の「民間給与実態統計調査」によると、日本で働く人の平均年収は「432万円」です。(※1)
いわゆる平均的な収入を持っている人が家を購入する場合、3,000万円の住宅ローンは組めるのでしょうか。

今回は、年収400万円の人におすすめしたい住宅ローン借入額や、3,000万円のローンを組む場合の返済額などを解説していきます。

(※1)国税庁:平成29年分民間給与実態統計調査結果について

年収400万円の手取り額から返済可能額を算出

年収400万円だと月々の返済可能額を10万円未満に抑える必要がある

まずは、年収400万円の手取り額から現実的な返済可能額を算出していきましょう。
額面年収400万円の場合、収入の約2割を税金に当てるため、手取りは320万円ほどになります。

ボーナスのない企業で働いている人なら、手取りは毎月26万6,000円、年に1回2ヵ月分のボーナスが出る場合は、22万8,500円程度です。
ただし、実際にはこの手取りから食費や水道光熱費等を支払う必要があるので、自由に使えるのは毎月10万円未満になるでしょう。

つまり、年収400万円の人は、最大でも月々の住宅ローン支払い額を10万円未満に抑える必要があります。
1ヵ月10万円だと、年間の住宅ローン返済額は最大120万円。
年収の35%を越えると家計のやりくりが難しくなってしまうため、返済額が膨らみ過ぎないように気をつけましょう。

返済負担率は年収400万以上から変わる

返済負担率とは、年収の何%を住宅ローンの返済にあてるかを示した割合のことです。
金融機関では返済負担率を年収ごとに設定しており、返済負担率が基準を越えると審査に通してもらえません。
そして、返済負担率は年収400万円以上から変わることが多いです。
フラット35の返済負担率は年収400万円以上の場合35%ですが、年収400万円未満だと30%に抑えられてしまいます。

年収400万円で返済額が120万円なら、返済負担率は30%なので、事前審査で落ちる可能性は低いと考えて良いでしょう。

年収が400万円と399万円の場合で住宅ローンの借入可能額は大きく変わる

年収が400万円か、それとも399万円かで、住宅ローンの借入可能額は数百万円変わります。

なぜかというと、金融機関が住宅ローンの審査をするときは、実際の金利ではなく「審査金利」という仮の金利を設定して返済負担率を計算するからです。

審査金利を何%に設定するか金融機関次第ですが、仮に2.8%で計算した場合、

・年収400万円の借入可能額:3,121万円
・年収399万円の借入可能額:2,668万円

453万円も借入可能額に差が出てしまいます。

カーローンなど他のローンがある場合は要注意

・カーローン
・消費者金融での借入
・スマートフォンの割賦契約(分割払い)

など、住宅ローン以外のローンを利用している場合、ローンの借入可能額が少なくなるので気をつけましょう。

個人で借入できる金額には限界があります。
ローンがあると借入の枠を圧迫してしまうので、住宅ローンを申し込む場合はほかのローンを先に完済したり、使っていないキャッシング枠を解約したりしておくのがおすすめです。

3,000万円の住宅ローンを組むと返済額はいくらになる?

フラット35なら月々約9万円の返済が必要

一般的に、無理なく住宅ローンの返済を続けられる借入額は、年収の5~6倍程度だとされています。
年収400万円なら、2,000~2,400万円です。

では、3,000万円の家を買うためにローンを組むと、返済額がどうなるのか計算してみましょう。
35年返済プラン、固定金利1.27%で3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は8万9,000円です。
年収400万円の人が返済に当てられる上限額、10万円を下回るものの、自由にできるお金の大半を住宅ローン返済へ注ぎ込む形になるため、やりくりは厳しくなるでしょう。

将来的に転職で収入が下がったり、子どもが生まれて出費が増えたりする可能性を考えると、住宅ローン借入額はなるべく抑えるのが賢い選択です。

3,000万円のローンを組んだ場合の金利と返済期間による月々の支払い額・総支払い額の違い

3,000万円の住宅ローンを組んでも、金利や返済期間によって毎月の返済額や数十年間の総支払い額が大きく変わってきます。
さきほどの例では、35年返済の固定金利1.27%で計算しました。

この場合、

・月々の返済額:8万9,000円
・35年間の総支払い額:3,718万円

です。

同じ条件で金利を1.62%に上げると、

・月々の返済額:9万4,000円
・35年間の総支払い額:3,933万円

となります。
金利1.27%で返済期間を30年に短縮した場合、

・月々の返済額:10万1,000円
・30年間の総支払い額:3,610万円

の返済が必要です。

金利が上がると月々の返済額と総支払い額が高くなり、返済期間を減らすと月々の返済額が高くなるかわりに総支払い額を節約できます。

ただ、住宅ローンの返済期間を無限に伸ばすことはできません。フラット35なら、最大で35年です。
実際の金利は、審査に申し込んで結果が出るまで分からないので、たとえ高い金利を適用されても無理なく返済できる金額を考えましょう。

返済方法で支払い額は変わる

住宅ローンの返済について考えるにあたって、もう一つ押さえておきたいのが返済方法の違いです。

住宅ローンの返済方法には、

・元利金等返済
・元金均等返済

の2種類があります。

元利金等返済は、「毎月決まった金額を返済しつづける」という返済方法。
返済計画を立てやすい一方で、返済初期は元金がなかなか減らないので、総支払い額は高くなります。

元金均等返済は、「毎月同じ金額の元金と、元金に対してかかる金利を返済する」という方法です。
返済初期は元金の額が大きいため、月々の返済額が高くなります。
ただ、元利金等返済よりも元金が減っていくペースが早いので、総支払い額は元利金等返済よりお得です。
また、月々の返済とは別に、「ボーナス支払い」をするかどうかも重要になってきます。

ただ、返済のしやすさという意味では、

・返済計画を立てやすい元金均等返済
・ボーナス支払いはなし
・できる限りの頭金を用意して元金を圧縮

という方法がおすすめです。

3,000万円の住宅ローンの場合の住宅ローン控除を算出

新居を購入すると、「住宅ローン残高の1%」を最大10年間控除し、所得税や住民税を還付してもらえる制度、住宅ローン控除を利用できます。

仮に3,000万円のローンを組んだ場合、受けられる住宅ローン控除は毎年17万円前後です。
住民税の控除額に上限はあるものの、最大10年間所得税と住民税がおよそ17万円戻ってくることになります。
10年間の総額で考えると、約170万円のお金を生活費や住宅ローン返済等に使えるわけです。

ただ、住宅ローン控除の還付金がもらえるのは、確定申告後の話。
毎月の手取り額が増えるわけではありません。
還付金を住宅ローンの支払いに組み込むのは、やめておいた方が良いでしょう。

3,000万円の住宅ローンの場合の地震保険料と固定資産税について

住宅ローンを組む際の注意点は、「新居の本体価格以外にもお金がかかる」ことです。
代表的なものとしては、火災保険とセットで加入すべき地震保険や、固定資産税などの支払いが必要になります。

たとえば火災保険料の場合、10年分をまとめて支払うのが一般的。
しかし、セットで加入する地震保険料は毎月支払いますし、固定資産税は年払いです。

なお、地震保険料は住んでいる場所や、耐震性等によっても保険料が変わります。
一戸建てだと、安ければ1ヵ月あたり7,000円程度で保険に加入できますが、高ければ3万円近い金額になるため注意しましょう。

また、固定資産税の納税額は、住宅の価値次第です。
3,000万円の家なら、10万円程度だと思っておきましょう。
ただし、新築住宅なら固定資産税が3年間半額になる税の特例を使えます。
4年目以降は固定資産税が一気に高くなってしまうので、無理なく納税できるように資金計画を立てましょう。

年収400万円で3,000万円の家を買う場合の頭金について

年収400万円でどうしても3,000万円クラスの家を買いたい場合は、頭金を用意することをおすすめします。

3,000万円のローンを組むと返済が大変になる人も、頭金を600万円用意して借入額を2,400万円まで引き下げれば、その分毎月の返済を楽にできるからです。

毎月の返済額で比較すると、月々8万9,000円から7万1,000円まで月々のローン支払いを圧縮できます。

限度額まで借りると住宅ローンで生活がギリギリになることも

もし年収が下がったら家計を圧迫してしまう

基本的に、住宅ローンを限度額まで借りるのはおすすめできません。

なぜなら、もし将来的に会社の業績が下がったり、転職することになったりして年収が下がると、ギリギリの返済を続けられなくなってしまうからです。

家庭環境の変化による支出の増加に対応できない

長い人生には、さまざまな出来事があります。

・子供が生まれた
・事故や病気で働けなくなった

といった家庭環境の変化で支出が増えることも十分考えられるので、突発的な事態が起きても生活できる程度に、余裕のある返済計画を立てましょう。

住宅ローンによるギリギリの生活を避けるためにできることは?

保険の見直しをする

「家を買ったせいで生活がカツカツ」という状態では、住宅ローンを完済するまで楽しく生活できません。

そこでおすすめしたいのが、保険の見直しです。
住宅ローンを組むためには団体信用生命保険に入る必要があるため、家計が苦しい場合は保険を一部解約したり、安いものに変更したりして保険料を節約しましょう。

自動車の費用を見直す

車を使う機会が少ないなら、思い切って処分してしまうのも一つの手です。
維持費や税金の安い車に乗り換えたり、自分で洗車したりと、小さなところから見直しましょう。

まとめ

年収400万円の人にとって、3,000万円の住宅ローンは月々の返済が生活を圧迫してしまう可能性の高い金額です。
無理に高いローンを組むと、新居を買ってから楽しめるはずだった家族サービスや趣味、お出かけなどを楽しめなくなってしまいます。

気に入った物件が3,000万円する場合は、頭金を用意して住宅ローンの借入額を少なくするのがおすすめです。
新生活に合う家具を選んだり、新居で楽しく生活したりしていくためにも、住宅ローンの借入額は2,400万円程度に抑えましょう。


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