マイホーム購入時は多くの人が金融機関から融資を受けて対応していますが、長期間に及ぶ返済のことを考慮すると、借入金額をどのように設定するかは難しい問題です。

今回は、年収500万円の住宅ローンの借入額の目安について解説していくので、マイホーム購入を検討している人は、ぜひ最後までお付き合いください。

年収500万円における住宅ローン借入額の考え方

年収500万円の人が住宅ローンの借入額を検討する際に用いるべき目安を、以下の項目ごとにまとめました。

• 借入額の年収倍率を5〜6倍以内に抑える
• 無理のない返済負担率にする

家計の状況を踏まえつつ、自分たちの暮らしに適した金額をイメージしてみましょう。

借入額の年収倍率を5〜6倍以内に抑える

借入額の年収倍率を5〜6倍以内に抑えることは住宅ローンを考える目安の1つであり、年収500万円のケースでは、2,500〜3,000万円が返済に無理のない範囲といえます。

ただし、年収倍率は頭金を含めて算出されるため、自分たちの家計の状況を見極めた上で、借入額を検討してください。

無理のない返済負担率にする

年収に占める年間返済額の割合を指す返済負担率を20〜25％程度に留めると、月々の返済額は8.3〜10.4万円程度となり、家計に無理のない返済プランといえます。

返済負担率が30〜35％でも融資に通る可能性はありますが、過度な借入は家計の破綻に繋がりかねませんので慎重な判断が求められます。

年収500万円における平均的な借入額は2,280～3,080万円

年収500万円における平均的な借入額は、2,280〜3,080万円です。前述した年収倍率とは、購入する住宅価格が年収の何倍かを表す倍率のことです。

年収倍率は、下記の計算式で求められます。

年収倍率は、年収500万円における平均的な借入額を算出する際にも役立ちます。

フラット35を提供している住宅金融支援機構の『2022年度フラット35利用者調査』によると、各種別の物件における年収倍率は以下のとおりです。

※参考：2022年度 フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構

上記の表を見ると年収倍率は5.7～7.7倍であるため、年収500万円の場合に住宅取得にかかる費用は単純計算で2,850～3,850万円になります。

ただし、同調査による融資金の割合は80％程度です。融資率が80％だとすると、平均的な住宅ローンの借入額は2,280～3,080万円です。

理想的な借入額は2,500〜3,000万円

年収500万円であれば、理想的な借入額は2,500〜3,000万です。

年収倍率の上限は7～8倍とされていますが、上限額まで借りると月収に占める返済額の割合が大きくなり、家計を圧迫します。8倍で計算すると最大で4,000万円借りられますが、金融機関の審査によって借入上限額は異なります。

年収倍率の理想的な目安は5〜6倍以内であるため、年収500万円であれば、2,500〜3,000万円程度が返済に無理のない範囲です。

年収500万円における住宅ローンの借入限度額

住宅ローンの借入限度額は金融機関ごとに独自に定められており、年収500万円のケースでは返済負担率35％までになるケースが一般的です。

• 年収500〜600万円の住宅ローン借入額早見表
• 借入限度額まで借入することは望ましくない

ここからは、上記2点を解説していきます。

年収500〜600万円の住宅ローン借入額早見表

年収500〜600万円の住宅ローン借入額早見表は、以下のとおりです。

※固定金利1.49％・融資率90％以下・返済期間35年・元利均等返済で試算

上記の表は、年収別の借入額をまとめたものであり、返済負担率の違いにより借入額に大きな差が出ていることがわかります。

返済負担率の計算には住宅ローン以外の借入も含まれるので、自動車ローンや奨学金などの借入があるケースでは、返済プランを立てる際に注意が必要です。

借入限度額まで借入することは望ましくない

先述した理想的な借入額や、実際の借入可能額の早見表を踏まえると、限度額まで借入することはあまり望ましくないといえます。

早見表によると、年収500万円の借入可能額は4,700万円程度でした。そこで、4,700万円で借入した場合の返済額を見てみましょう。

4,700万円の借り入れの場合の返済額

• 金利：1.49％
• 返済期間：35年
• 返済額（月額）：14万5,000円

年収500万円を12ヶ月で割ると、月収42万円程度です。しかし、年収は社会保険料や税金が引かれる前の総支給額であり、手取り額ではありません。

実際の手取り額は総収入の8割程度といわれており、年収500万円の手取りは400万円程度になります。この場合の手取り額は月33万円程度です。ここから、15万円程度の住宅ローンを毎月返済すると、「33万円-15万円＝18万円」で新卒の手取りと同じくらいの金額が手元に残ります。

金融機関は返済負担率として35％を上限にしているところもありますが、この計算を見ると、限度額まで借入すると家計を圧迫する可能性が高いことがわかります。

家計の収支状況や考え方によって異なりますが、理想的な返済負担率は手取り額の20～25％程度です。仮に返済負担率を20％にした場合、手取り額年間400万円のときは返済額80万円（月額6.7万円程度）になります。

この場合の借入額を計算すると、以下のとおりです。

なお、頭金の金額や個人の資金状況によっても、理想的な借入額は異なります。したがって、限度額まで借入することはなるべく避けた方が良いでしょう。

自分にとって理想的な借入額を把握するためには、計算方法を理解してシミュレーションサイトを利用することがおすすめです。

※参考：年収から借入可能額を計算｜フラット35

年収500万円における住宅ローンの借入額を実際にシミュレーション

ここでは、年収500万の住宅ローン借入額を実際にシミュレーションします。変動金利・全期間固定金利・10年固定金利の3種類の金利ごとに、返済額を表にまとめました。

• 変動金利の場合
• 全期間固定金利の場合
• 10年固定金利の場合

順番に見ていきましょう。

変動金利の場合

変動金利は、3つの金利タイプのなかで比較的金利の低いタイプです。金利は半年ごとに見直され変動するため、半年後の金利が上昇していれば、変動金利も連動して上がります。

金利が高くなるリスクもありますが、金利が低い分毎月の返済額も少なく、繰り上げ返済をしやすいです。以下の条件で、借入希望額ごとの毎月の返済額と総返済額をまとめました。

＜条件＞

• 金利：0.5％
• 借入期間：35年
• ボーナス返済：なし
• 金利タイプ：変動金利

※参考：借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

上の表は、35年間金利が変わらなかった場合の返済額であるため、あくまでも目安として参考にしてください。

全期間固定金利の場合

全期間固定金利は返済完了まで金利が変わらないため、資金計画を立てやすい点がメリットです。一方、変動金利や10年固定金利よりも金利が比較的高い点が、主なデメリットといえます。

以下の条件で、借入希望額ごとの毎月の返済額と総返済額をまとめました。

＜条件＞

• 金利：2％
• 借入期間：35年
• ボーナス返済：なし
• 金利タイプ：全期間固定金利

※参考：借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

変動金利の場合と比較して、総返済額が数百万円から一千万円程度増加することを知っておきましょう。

10年固定金利の場合

10年固定金利は、最初の10年間は固定金利で、期間終了後に固定金利か変動金利かを選択できます。金利は10年固定金利と変動金利の中間程度であるため、固定金利期間終了時までに繰り上げ返済ができる人にとって魅力的です。

固定金利期間の終了時には金利が見直されますが、変動金利のように”返済額の1.25倍まで”などの上限がない点には気をつけなければなりません。

以下の条件で、借入希望額ごとの毎月返済額と総返済額をまとめています。

＜条件＞

• 金利：最初の10年間は2％、それ以降は0.5％
• 借入期間：35年
• ボーナス返済：なし
• 金利タイプ：全期間固定金利

※参考：借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

10年固定金利の場合は、全期間固定金利の場合と比較して総返済額は抑えられる傾向にあると覚えておきましょう。

年収500万円で住宅ローンを組む際の審査項目3選

融資を申込する際に注意したい審査項目をまとめているので、審査に不安がある人は概要を把握して、申込手続きに備えてください。

• 住宅ローン以外の借入状況
• 信用情報
• 健康状態や返済能力

順番に解説します。

住宅ローン以外の借入状況

返済負担率の計算に住宅ローン以外の借入状況が影響することは先述したとおりであり、家計の状況によっては、他の借入を完済してから審査申込をすることが望ましいケースもあります。

また、借金自体は悪いものではありませんが、消費者金融からの借入などは審査にネガティブな影響を与えることがあるので注意してください。

信用情報

金融機関の審査では、申込者の信用情報をチェックしています。過去の滞納により異動情報が登録されていれば、一定期間は審査に通りにくいといえます。

場合によっては購入時期の見送りなどの対応が求められるので、不安のある人は信用情報機関に開示請求をしてみましょう。

健康状態や返済能力

審査で重要視されるのは申込者の返済能力ですが、現在の健康状態や既往歴に問題があり団信に加入できず、融資を受けられないケースもあります。

対策として、審査基準の緩やかなワイド団信や、団信の加入が任意であるフラット35の利用を検討してみましょう。

年収500万円で住宅ローンを組む際のポイント9選

ここでは、年収500万円の人が住宅ローンを組む際のポイントをまとめました。

それぞれの内容をチェックして、自分たちの暮らしに合った返済プランを検討してください。

• ランニングコストを意識する
• 収入と支出のバランスを意識する
• 金利の動向を把握する
• 頭金の額と借入額の関係性を考慮する
• 保険料や税金を考慮する
• 収入合算も視野に入れる
• 元利均等返済と元金均等返済の違いを把握する
• 住宅ローン控除額を把握する
• 完済時の年齢を考慮して借入期間を設定する

順番に解説します。

ランニングコストを意識する

マイホームを購入すると、住宅ローンのほかにも以下の支出が発生します。

• 固定資産税
• 修繕費やメンテナンス費用
• 災保険料や地震保険料

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課される税金です。マイホームの購入資金が2,000～4,000万円程度であれば、毎年10～15万円程度の固定資産税がかかります。

また、戸建ての場合は築10～20年ほどでメンテナンスが必要になりますが、その際数十万円から数百万円かかるケースが一般的です。外壁の塗り替えには100万円程度かかることも見越しておく必要があります。

火災保険や地震保険は、5年で15～20万円程度かかります。これらのコストを事前に計算し、年収500万円の収入でどれだけ余裕を持って支払えるかを確認することが大切です。

収入と支出のバランスを意識する

住宅ローンの返済期間中に、今の収入と支出のバランスが維持されるわけではありません。

出産や進学で支出が増えたり、転職で収入が減ったりするおそれがあります。

将来的な収入と支出のバランスを意識しながら、住宅ローンの返済計画を立てましょう。

金利の動向を把握する

2022年から2023年にかけて、日本を除く先進国では大幅な利上げが行われました。今後は日本でも低金利が終わりを迎え、住宅ローンの金利が上がると予想されます。

変動金利で住宅ローンを組んだ場合は、金利が上がると総返済額が増えるため、金利の動向を把握しておくべきです。全期間固定金利であれば影響を受けないと思われますが、変動金利よりも金利が高いことがネックといえます。

金利動向を把握した上で、どの金利プランを採用するか検討しましょう。

頭金の額と借入額の関係性を考慮する

頭金と借入額を合計して住宅取得費用の予算を決めることとなるため、手元資金から頭金に充てる割合を増やすほど、借入額を減らせます。

月々の返済の負担が減るだけでなく、審査にも通りやすくなるので、住宅取得費用の1〜2割程度は頭金を準備しておくことが望ましいでしょう。

保険料や税金を考慮する

家を買うと、地震保険料や固定資産税といった出費も必要です。

年収500〜600万円の人が3,500～4,000万円の住宅ローンを組んだ場合、手取りの33〜40万円のうち10〜12万円をローンの返済に回すことになります。

手元に残る20〜30万円で生活をやりくりしたり将来に備えて貯金したりしますが、生活費ギリギリのローンを組むと、地震保険料や固定資産税を払えなくなってしまうため気をつけましょう。

特に、地震保険料は最大で毎月3万円前後することもあります。家を買った場所や住宅の構造次第では、一気に家計を圧迫してしまうケースもあるので注意が必要です。

税金である固定資産税も現金払いしかできないため、支払いの時期には現金を用意しておく必要があります。

収入合算も視野に入れる

申込者本人の年収だけでは心もとない場合は、配偶者や同居する父母と収入合算して審査に申込することも検討してみましょう。

購入物件の幅が広がることがメリットですが、出産や育児などライフイベントの変化により、世帯収入が下がり家計の負担が増える可能性に注意が必要です。

元利均等返済と元金均等返済の違いを把握する

返済方法の違いを認識することも重要です。

返済計画の立てやすさは支払額が一定である元利均等返済に軍配が上がりますが、総返済額の点からは元金の減少の早い元金均等返済に軍配が上がります。

両者を比較検討の上、自分たちに合った返済方法を選択してください。

住宅ローン控除額を把握する

家を買うと、最大13年間住宅ローン残高の0.7％を控除できます。

住宅ローン控除と呼ばれる制度の良いところは、毎月給与をもらうときに源泉徴収されている所得税・住民税を控除の分だけ還付してもらえることです。

ただし、年収が高くなってくると還付金の額が住宅ローン残高の0.7％を下回ってしまう場合もあります。なぜなら、住宅ローン控除に「年間40万円までしか控除できない」というルールがあるからです。

また、住民税の控除額も、「課税される所得の7％（最大13万6,500円）」が上限となっています。住宅ローン控除額が40万円で、所得税30万円・住民税10万円を納めている場合は、全額控除可能です。しかし、「所得税20万円・住民税20万円」の場合だと、33万6,500円が控除額となってしまいます。

年収500万円の場合、所得税は14万円程度、住民税が24万円前後になるため、住宅ローン控除による還付金は23万6,500円です。年収600万円の場合、所得税20万円・住民税30万円程度であるため、還付金は33万6,500円になるでしょう。

完済時の年齢を考慮して借入期間を設定する

完済時の年齢を考慮して借入期間を設定することも重要であり、一般的に定年後の再雇用では年収が下がることが理由に挙げられます。

そのため、定年を迎えるまでに完済できる返済プランを立てることが望ましく、最悪のケースとして、返済が滞り家を失うことも想定しておかなければなりません。

年収500万円の住宅ローンに関するよくある質問

年収500万円の住宅ローンに関するよくある質問をまとめているので、他の人の疑問点を自分たちのケースに置き換えて考えてみましょう。

• 年収500万円で頭金なしでも住宅ローンを借りることはできる？
• 年収500万円の公務員なら住宅ローン審査は必ず通る？
• 年収500万円で住宅ローンを組むと月々の平均はいくら？

順番に解説します。

年収500万円で頭金なしでも住宅ローンを借りることはできる？

年収500万円で頭金なしでも住宅ローンを借りることは可能ですが、住まいの優先順位をつけて予算を調整するなど、借入金額が増えすぎないように注意が必要です。

また、融資率による金利の優遇を受けられない場合もあるので、ある程度の手元資金を貯めておくことをおすすめします。

年収500万円の公務員なら住宅ローン審査は必ず通る？

収入の安定度は高いので審査に有利に働く可能性は高いといえます。しかし、審査基準は信用情報や健康状態など多岐にわたるので、必ずしも審査に通るとはいえません。

年収500万円で住宅ローンを組むと月々の平均はいくら？

住宅ローンの借入額を決める際は、”年収倍率”や”返済負担率”の2つを目安にするとお伝えしました。

年収倍率を目安にする場合、借入額を年収の5〜6倍以内に抑えることが理想であるため、借入額を2,500〜3,000万円にすることをおすすめします。

次に、返済負担率を目安にする場合、20〜25％程度に留めることが理想であるため、手取り額で考えたときの月々の返済額は6.7万円程度です。これを借入可能額に計算し直すと、2,190万円程度が無理のない借入額です。

そこで、2,100～3,000万円を借入額としたときの毎月の返済額を以下の表にまとめました。

＜条件＞

• 金利：2％
• 借入期間：35年
• ボーナス返済：なし

※参考：借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

上記の表を参考にしながら、月々の返済額が無理のないような借入額にしましょう。

年収500万円の住宅ローンは月々の支払いを考慮した資金計画を行おう

年収500〜600万円あれば、3,500～4,000万円のローンを組んでも生活に支障はありません。

ただし、月々10〜12万円のローン返済をしながら生活や貯金をするのは大変です。地震保険料や固定資産税など、家を買った後にかかるお金もあるので、ローンの借入額や頭金はほどほどに抑え、余裕のある資金計画を立てましょう。

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