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2022.04.25 お役立ち情報

住宅ローンを組むのに保証人は必要?連帯保証人との違いやメリット・デメリットは?


住宅ローンを組むのに保証人は必要?連帯保証人との違いやメリット・デメリットは?

金融機関から融資を受ける際には、「保証人」または「連帯保証人」を立てるのが一般的です。
保証人がいれば、仮に借入れをした人(債務者)が返済できなくなった場合でも、金融機関は貸したお金をほぼ回収できるようになるため、安心して融資を実行できるようになります。

では、住宅ローンを融資する際にも保証人または連帯保証人を立てる必要があるのでしょうか。
必要なケースや、保証会社と比べたときのメリットや注意点をまとめました。

住宅ローンの審査では保証人は原則不要

まず、住宅ローンの融資に保証人が必要かどうかについて見ていきます。

結論からいえば、住宅ローンを借り入れる人(債務者)が保証人を立てることは原則としてありません。
その代わり、金融機関から紹介される保証会社に保証料を支払うのが通例です。
保証料は、住宅ローンの金利に上乗せするかたちで支払います。

住宅ローンは数千万円もの多額の融資になりますから、配偶者や親など個人で保証するのが難しいという現実があります。
そこで、個人ではなく保証会社という法人と契約して保証料を支払うことで、万が一、住宅ローンを返済できなくなった場合でも保証会社が返済を代行してくれる仕組みになっています。

保証会社に依頼する際にも審査がありますが、その審査は金融機関での住宅ローン審査と同時に実施されるのが一般的です。
そして、金融機関と保証会社の両方の審査にクリアした人に対して、住宅ローンが実行されることになっています。

物件が担保になることも保証人が不要な理由

住宅ローンを契約する際には、土地や建物に抵当権を設定する必要があります。
これは、債務者が返済できなくなった場合に、金融機関が物件を差し押さえるなどして回収に動けるようにするために設定されるものです。

つまり、物件自体が融資の担保となっていることも保証人が不要な理由でもあります。
これを言い換えると、保証人に頼らざる得ない状況になれば「家を失う可能性がある」ということですから、返済を滞らせないように注意しましょう。

連帯保証人または連帯債務者が必要なケースもある

保証人は不要でも、金融機関との契約方法によっては連帯保証人または連帯債務者が必要なケースもあります。

一例として、夫婦二人の収入を合算して借り入れができる住宅ローンの場合、一人が契約者(主債務者)となり、もう一人が連帯保証人または連帯債務者となる契約法もあります。
また、ペアローンを利用する場合はお互いが連帯保証人になることが融資の条件になっています。

このように、連帯保証人または連帯債務者が必要なケースについては、後ほど詳しく説明しましょう。

保証人・連帯保証人・連帯債務者との違いは?

保証人と似た言葉に、「連帯保証人」や「連帯債務者」というものもあります。
これらの違いをあいまいに認識されている方も多いのではないでしょうか。
「保証人」「連帯保証人」「連帯債務者」は、契約上では違うものです。
後にトラブルにならないよう、あらかじめ理解しておくことが大切です。

保証人と連帯保証人の違い

保証人とは、債務者が返済不可能になったときに、代わりに住宅ローンを返済しなければいけない人のことです。
連帯保証人もこれと同じく返済義務が生じますが、保証人と連帯保証人との違いは「債務者に返済能力がある場合は、返済を拒否する権利を持っている」ことです。

たとえば、債務者が破産していなかったり行方不明になっていなかったりする場合などは、保証人は返済を拒否することが可能です(これを専門用語で「催告の抗弁」といいます)。

また、返済能力がある債務者が返済を拒否している場合、保証人は債務者の財産の強制執行を主張することもできます(これを専門用語で「検索の抗弁」といいます)。
これらの権利は、連帯保証人にはありません。

さらに、保証人が複数いるとき、債務者の残債を保証人の数で割って返済することも可能です。
仮に残債が1,500万円で保証人が3人いる場合、1人あたり500万円までの責任しか生じないということになります(これを専門用語で「分別の利益」といいます)。
連帯保証人の場合は、すべての人が全額返済する必要があります。

このように、連帯保証人には「催告の抗弁」「検索の抗弁」「分別の利益」という3つの権利がありません。
仮に、債務者に返済能力があったとしても、債務者が返済を拒否すれば連帯保証人に返済義務が生じますから、金融機関から請求された場合は返済をしなければならないのです。
連帯保証人には、保証人より重たい責任があるともいえるでしょう。

連帯保証人と連帯債務者の違い

夫婦の収入を合算できる住宅ローンでは、「連帯保証型」と「連帯債務型」という2つの契約法が一般的です。
いずれも、一人が契約者(主債務者)で、もう一人が連帯保証人または連帯債務者として契約しますが、連帯保証人と連帯債務者との違いを平たくいうと「返済義務が生じるタイミング」にあります。

連帯保証人は主債務者が返済できなくなった場合に返済義務が生じますが、連帯債務型は契約すると同時に返済義務が生じます。
返済開始当初から、連帯債務者にも返済義務があるということです。

この違いは、住宅ローン控除(減税)や団体信用生命保険(団信)などにも影響します。
住宅ローン控除の場合、連帯保証人だと受けられませんが、最初から返済義務のある連帯債務者は受けられます。
また、団体信用生命保険は連帯保証人だと加入できませんが、連帯債務者は加入できる住宅ローン商品もあります。

なお、連帯債務者も「催告の抗弁」「検索の抗弁」「分別の利益」の3つの権利はありません。

住宅ローンで連帯保証人・連帯債務者を求められるケース

住宅ローンの契約において、債務者が保証人を立てることは原則ありません。
ただし、一部の商品や契約法によっては、連帯保証人または連帯債務者が求められるケースもあります。
以下の契約を検討されている方は、あらかじめ連帯保証人または連帯債務者の準備を話し合っておきましょう。

収入を合算する場合

先述の通り、「連帯保証型」または「連帯債務型」で住宅ローンを契約する場合は、連帯保証人か連帯債務者を立てる必要があります。

これらの契約法では、単独で契約するより借入可能額を増やせるというメリットがある一方で、返済額が増えるため返済不可能に陥るリスクが高まります。
金融機関は、貸し倒れを防ぐ上で連帯保証人か連帯債務者を求めますから、事前に話し合っておきましょう。

ペアローンを利用する場合

ペアローンとは、夫婦二人が別々の住宅ローンを契約して一つの物件を購入する方法です。
契約条件として、夫のローンには妻が連帯保証人に、妻のローンには夫が連帯保証人になる必要があります。

共有名義で物件を購入するとき

ペアローンなどにもいえることですが、土地や建物などの物件所有者が共有名義になる場合は、共有名義者が連帯保証人となります。

親の土地に子どもが家を建てる場合

親の土地に子どもが家を建てる場合には、土地の名義人(親)が連帯保証人になるケースが一般的です。
逆に、子どもの土地に親が家を建てる場合でも、子どもが連帯保証人になる必要があります。

金融機関が連帯保証人を求める場合

審査の結果、金融機関から連帯保証人を求められるケースもあります。
たとえば、自営業のように収入が不安定な場合や勤続年数が短い場合、年収が低すぎる場合など、審査を通すために金融機関の判断で連帯保証人を求めることがあります。

保証会社ではなく保証人を立てるメリットはある?

住宅ローンを契約する際には、金融機関から紹介される保証会社を利用するのが通例です。
ただ、フラット35や一部ネット銀行のように、保証会社を利用せずに住宅ローンを契約できる商品もあります。

保証会社を使わずに債務者が自ら保証人を立てるメリットは、保証料がかからないこと。
保証会社の保証料は住宅ローンの審査中に決まりますが、その額は数十万円から数百万円にもなります。
金融機関によっては、「借入額の2%」など定率制を定めているところもあれば、借入額に限らず定額制を採用しているところもありますが、いずれにせよ初期費用が増えることが懸念されます。
保証会社を使わず保証人を用意すれば、この費用を抑えることが可能です。

ただし、個人で保証人を立ててよいかを判断するのは、金融機関の方です。
債務者が希望しても金融機関に断られるケースもありますから、あらかじめ確認しておきましょう。

保証人を立てるリスクやデメリットは?

保証会社を使わずに連帯保証人を立てる際には、さまざまなケースを想定して、あらかじめリスクやデメリットについても把握しておくことが大切です。

たとえば、ペアローンや収入合算タイプの住宅ローンを利用する場合、離婚や死亡のリスクがあります。
離婚して家を売却したり、どちらか住み続けるほうが全額返済してくれたりすることが可能であれば問題ありませんが、それが無理な場合は家に住まなくなった方にも返済義務が生じます。

また、ペアローンだとどちらかが死亡すると団体信用生命保険によって残債が完済されますが、残された方の残債は残りますから返済が続くことに変わりありません。
連帯保証型のように連帯保証人が保険に加入できないタイプの場合なら、リスク回避のために連帯保証人は別途生命保険に加入するなどの対策を立てる必要があるでしょう。

まとめ

住宅ローンを借り入れる際に、保証人を立てる必要はありませんが、商品や契約法によっては連帯保証人か連帯債務者が必要になるケースもあります。
こうしたケースでは、金銭トラブルに発展する可能性があることもリスクの一つとして認識しておきましょう。

トラブルを回避するには、返済を滞らせないこと。
返済計画をしっかり立て、万一返済ができなくなったときのことも想定した上で連帯保証人または連帯債務者と話し合っておくことが重要です。


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