岐阜県でマイホームを検討する際、親が所有する土地を使う方法は、土地の購入費用を抑えて建物の建築に予算を集中させる有効な手段です。

親の土地を利用する場合、名義変更の手続きや税金に関する疑問を持つ人は少なくありません。

知識がないまま計画を進めると、想定外の贈与税が発生し、資金計画に影響が及ぶケースもあります。

この記事では、親の土地を活用する際の名義変更の必要性や、費用負担を減らす具体的な対策について解説します。

岐阜で親の土地に家を建てる際の名義変更は必須ではない

親が所有している土地に家を建てる場合、必ずしも親から子へ土地の名義を変更（所有権移転登記）しなければならないわけではありません。

親の土地の名義をそのまま残し、賃料を支払わずに無償で土地を借りて家を建てる方法を「使用貸借（しようたいしゃく）」と呼びます。

通常、他人の土地を利用して建物を建てる場合には借地権が発生しますが、親子間で土地を無償で貸し借りする使用貸借の場合、借地権の贈与があったとはみなされません。

そのため、土地を借りること自体に対する贈与税は発生せず、みなし贈与にも該当しないのが一般的な取り扱いです。

名義変更の有無によって、家を建てる際にかかる初期費用や、将来的な税金の仕組みは大きく変わります。

名義変更せずに「使用貸借」で建てる場合のメリットと注意点

参照）No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁
参照）親の支援で住宅購入する際の非課税措置は？… | 相続会議
参照）親の土地を使用貸借し、その敷地に住宅を建設する予定ですが、… – フラット35

親の土地を名義変更して家を建てる際にかかる費用の内訳

親の土地を子の名義に変更（生前贈与）してから家を建てる場合、権利関係が子の単独となります。

親の同意なく将来的な建て替えが可能となり、住宅ローンの手続きもシンプルに進みます。

しかし、価値のある不動産を無償で譲り受けることになるため、各種の税金と手続き費用が発生します。

土地の生前贈与において発生する主要な費用は、「贈与税」「登録免許税」「司法書士報酬」「不動産取得税」の4つに分けられます。

土地の評価額によって大きく負担が変わる「贈与税」の計算

贈与税は、個人から年間に一定額以上の財産を無償で受け取った際に、財産を受け取った側に課せられる国税です。

贈与税を計算するにあたり、まず「土地の評価額」を算出します。

土地の評価は、国税庁が定める「路線価」を基準とする「路線価方式」や、市区町村が算出する「固定資産税評価額」に一定の倍率を掛ける「倍率方式」が用いられます。

贈与税の最も基本的な計算方式である「暦年課税（れきねんかぜい）」では、年間110万円の基礎控除が設けられています。

1年間に受けた贈与額の合計から110万円を差し引いた残額に対して、規定の税率が課せられます。

親や祖父母などの直系尊属から、18歳以上（贈与を受けた年の1月1日時点）の子や孫へ贈与が行われる場合は「特例贈与財産」として扱われます。

この場合、兄弟間などの一般的な贈与に比べて税率が低く設定された「特例税率」が適用されます。

たとえば、評価額が1,000万円の土地を暦年課税で親から贈与された場合、基礎控除後の課税価格は890万円です。

890万円に30%の税率を掛け、そこから90万円の控除額を引くと、177万円の贈与税額が算出されます。

対策をせずに名義変更を行うと、想定以上の贈与税が発生する場合があるため、制度の仕組みを正しく理解することが重要です。

所有権移転登記に必要な「登録免許税」と「司法書士報酬」

土地の名義を法的に親から子へ書き換える手続きを「所有権移転登記」と呼び、管轄の法務局で行います。

この登記手続きの際に国へ納める税金が「登録免許税」です。

贈与による土地の所有権移転登記における登録免許税率は、固定資産税評価額の2.0%と定められています。

相続によって名義変更が行われる場合の登録免許税率は0.4%であるため、生前贈与による名義変更は税率が高く設定されています。

固定資産税評価額が1,000万円の土地を贈与で取得した場合、登録免許税は20万円になります。

さらに、法務局での登記手続きは専門的な法律知識を要するため、国家資格を持つ司法書士に代行を依頼するのが一般的です。

所有権移転登記にかかる司法書士報酬の相場は、およそ4万円から15万円程度と幅があります。

報酬額は対象物件の評価額や手続きの複雑さによって変動し、登記に必要な公的書類の取得費用が別途かかります。

土地を取得した際に一度だけ納付する「不動産取得税」

不動産取得税は、不動産を取得した際に、その不動産が所在する都道府県に対して一度だけ納付する地方税です。

相続によって不動産を取得した場合は非課税となりますが、贈与によって取得した場合には課税対象となります。

土地の不動産取得税の基本的な税率は4%ですが、2027年（令和9年）3月31日までに取得した宅地については、税負担を軽減する特例措置が設けられています。

この特例により、課税の基準となる固定資産税評価額が「2分の1」に減額され、税率も「3.0%」に引き下げられます。

固定資産税評価額が1,200万円の土地を贈与で取得した場合、1,200万円に2分の1と3%を掛けることで、18万円の不動産取得税が計算されます。

取得した土地の上に一定の条件を満たす住宅を新築した場合、土地の税額から一定額がさらに引かれる軽減措置も存在します。

参照）No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁

親の土地への家づくりで名義変更費用を抑える3つの節税対策

親の土地を名義変更（贈与）して家を建てる場合、贈与税の負担が多額になる傾向があります。

しかし、国の税制優遇措置や自治体の制度を正しく使うことで、この負担を合法的に減らし、無理のない資金計画を立てることが可能です。

岐阜県で家づくりを進める際に検討すべき3つの具体的な対策を解説します。

「相続時精算課税制度」を活用して2,500万円まで非課税にする

「相続時精算課税制度」とは、原則として60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫へ財産を贈与する場合に選べる贈与税の課税方式です。

この制度の最大の利点は、累計2,500万円までの特別控除枠が設けられている点です。

評価額が2,500万円までの土地であれば、贈与時の税負担を実質的にゼロにして名義変更を行うことが可能になります。

2,500万円を超えた部分については、超過額に対して一律20%の贈与税が課税されます。

さらに、2024年の税制改正により、従来の2,500万円の特別控除枠に加え、新たに「年間110万円の基礎控除枠」が作られました。

これにより、制度を選択した後でも年間110万円以下の贈与であれば贈与税の申告が不要となり、その分の財産は将来の相続財産にも加算されません。

ただし、名称に「精算課税」とあるように、この制度で基礎控除枠を超えて贈与された財産は、将来的に親が亡くなった際に、贈与時の価額が相続税の計算対象として精算されます。

また、本制度を利用するには、所轄税務署に対して届出書を提出する必要があり、一度選択すると従来の暦年課税には戻れないという制約があります。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」の適用条件を確認する

「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」は、直系尊属からマイホームの新築などに充てるための資金の援助を受けた場合に、一定額まで贈与税が非課税となる特例措置です。

この制度は「家を建てるための資金」の贈与に対する特例であり、「土地そのもの」の贈与には直接適用されません。

しかし、親から建築資金の援助を受け、その資金を用いて親から土地を適正価格で買い取る場合など、家づくり全体の資金計画を最適化するための応用が可能です。

令和6年度の税制改正により、この制度の適用期限は2026年（令和8年）12月31日まで延長されています。

1,000万円の非課税枠が適用される「良質な住宅」の要件は厳格化されており、新築住宅の省エネ性能要件が「ZEH水準（ゼッチ水準）」へと引き上げられました。

資金を受け取る側の要件として、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であることや、合計所得金額の制限などを満たす必要があります。

この特例を利用するためには、贈与額が非課税限度額の範囲内に収まる場合であっても、必ず決められた期間内に贈与税の申告を行う必要があります。

岐阜県内の自治体が提供する住宅取得補助金や支援制度を活用する

国による税制優遇に加えて、岐阜県や各市町村が独自に実施している住宅取得補助金や定住促進制度を組み合わせることも有力な一手です。

たとえば大垣市では、移住・定住支援制度として、中学生以下の子どもがいる世帯などを対象に、住宅ローンの利子の一部を助成する制度が用意されています。

さらに、市外に住む子育て世帯が親世帯の住む大垣市内に転入する場合の引っ越し費用の一部を補助する制度も存在します。

これらの自治体が提供する補助金制度は、申請期限や適用条件が細かく決められており、年度ごとの予算枠が埋まり次第終了となるケースも少なくありません。

地域の制度を確実に取り入れるには、岐阜県内で補助金の申請サポート実績がある地元の住宅会社へ相談することも、有効な選択肢の一つです。

参照）相続時精算課税制度とは？ – 公益財団法人 生命保険文化センター

参照）住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置 – 国土交通省

参照）移住定住促進事業 – 大垣市

親の土地に家を建てる費用不安はワンストップ対応の会社へ相談

親の土地に家を建てる工程は、単なる建物の設計だけにとどまりません。

法務局での権利関係の整理、税務署での非課税特例の申告、金融機関での住宅ローン審査など、複雑で幅広い専門手続きが求められます。

これらを個別の窓口で別々に手配すると、施主の手間が増えるだけでなく、手続き間の連携不足による計画の遅れを招きます。

土地の権利関係の整理から資金計画、建物の設計・施工まで、複雑な手続きを一本化して相談できる「ワンストップ対応」の建築会社を選ぶことは、費用不安を解消するための合理的な判断基準です。

設計や営業を自社で行っても、実際の施工は下請けの会社に任せるケースでは、中間マージンや経費が発生しやすくなります。

下請けに任せず、自社で一貫して業務を行う住宅会社を選ぶことで、無駄な経費を省き、予算を有効に使うことができます。

岐阜県内でワンストップ体制を持つ住宅会社のひとつの選択肢として、ヤマカ木材の「ナチュリエ」があります。

岐阜での親の土地活用と名義変更費用に関するよくある質問

参照）親の土地を使用貸借し、その敷地に住宅を建設する予定ですが、… – フラット35