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2021.06.01 お役立ち情報

家を買うなら知っておきたい!建築面積・延床面積・敷地面積それぞれの違いとは?


家を買うなら知っておきたい!建築面積・延床面積・敷地面積それぞれの違いとは?

マイホームを建てるなら、居住空間をできるだけ広くしたいと誰もが考えるところではないでしょうか。その希望をかなえるには、「建築面積」や「延床面積」を少しでも広く確保できる「土地面積(敷地面積)」のある物件を探すことが求められます。

さて、ここで挙げた建築面積、延床面積、土地面積というキーワード。みなさんは、どれだけ正確に理解しているでしょうか。広々とした居住空間を設け、ゆとりある暮らしを実現するために知っておきたい、面積に関する基本情報をまとめました。

建築面積・延床面積・土地面積とは?

まずは、「建築面積」「延床面積」「土地面積」それぞれが何の広さを示しているのか、解説しましょう。

建築面積とは

建築面積とは、建物を真上から見たときの面積のことです。専門用語でいうと「水平投影面積」のことを表し、建ぺい率を求めるときなどに用いられます。

通常の家であれば、1階部分の面積が建築面積になりますが、1階より2階の方が広い家の場合、2階部分の面積が建築面積になることもあります。

なお、建築面積は柱と屋根のある建造物はすべて含まれます。カーポートも、柱と屋根があれば建築面積に算入されますので、建ぺい率をオーバーしないようしっかり計算した上で設置を検討しましょう。

延床面積とは

延床面積とは、建物の各フロアの床面積を合計したものです。たとえば1階の床面積が60m2、2階が40m2の場合、延床面積は100m2になります。

ここでいう床面積とは、壁または柱の中心線で囲まれた「壁芯面積」を指します。各部屋の広さを合計した面積(内法面積)よりも広くなりますので、間違えないようにしましょう。

延床面積は主に、容積率を求めるときに用いられますが、ベランダやロフトなど一定の条件を満たす空間は延床面積には含まなくてよい「容積率の緩和措置」が受けられる場合があります。詳しくは後ほど解説しましょう。

土地面積(敷地面積)とは

敷地面積ともいわれる土地面積とは、文字通り、土地の広さを表す面積です。厳密には、真上から見たときの土地の広さを表す「水平投影面積」で表します。このため、傾斜がある土地だと、土地面積(水平投影面積)よりも実測面積の方が大きくなることもあります。

一般的に、土地面積は登記簿に記載されている「公簿面積」を指すことが多いですが、古くから継承されている土地だと実測面積と異なることがあります。これは、明治以前に測量された情報が公簿面積として記載されており、現在の測量法と違うことがあるからです。

新興住宅地など、不動産会社が最近土地を測量して登記した土地であれば差異はありませんが、古くからある土地の場合は実測面積を計測されることをおすすめします。

延床面積に含まれないスペース

延床面積は、それぞれの土地に設定された容積率によって上限が決まっています。これがネックとなって、広い部屋をつくれないと悩んでいる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、上の項目で説明したように、一定条件を満たす空間の床面積は容積率の計算に含まなくてもよい緩和措置があります。この措置を上手に活用することで、広々とした空間を手に入れることが可能です。具体的に、どのような空間が緩和措置の対象になるのか、いくつか紹介しましょう。

ベランダ・バルコニー

壁や柱などで囲まれていないベランダやバルコニーは、外壁から2m以内の部分については容積率の緩和措置の対象になります。2mもあれば、テーブルセットを置くことも可能ですし、リビングに隣接する場所に設けることで「第二のリビング」としても有効活用できるでしょう。

ちなみに、外壁から2m以上突き出ているベランダやバルコニーの場合は、2mをオーバーした部分が延床面積に含まれます。

ロフト

ロフトも人気のある空間ですが、その理由の一つに容積率の緩和措置が受けられることがあるようです。一定の条件を満たすロフトであれば、その床面積は容積率計算の延床面積に含まれません。その条件とは、以下の3点です。

(1)天井高が1.4m以下であること
(2)広さがロフトのある階の床面積の1/2未満であること
(3)はしごや階段を固定しないこと

たとえば、床面積60m2のフロアにロフトを設ける場合、高さ1.4m、床面積30m2のロフトで取り外しができるはしごや階段であれば、容積率の緩和措置の対象になります。

ロフトは、子どもが小さいときのキッズスペースとして使ったり、大人の書斎や趣味のスペースに活用したりと、アイデア次第で居住空間にゆとりをもたらしますから、検討したい空間です。

出窓

出窓を設けることで、外の光を取り込みやすくなり明るい室内環境をつくれるほか、部屋に奥行き感を演出し、広く見せる効果もあります。花や小物などのインテリアを飾ったり、子どもが小さいときは勉強机代わりに利用したりと、活用法もさまざまです。

なお、容積率の緩和措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

(1)出窓の高さは30cm以上であること
(2)外壁面から突き出た部分は50cm未満であること
(3)見付面積の1/2以上が窓であること

ビルトインガレージ

車やバイクが趣味の方に人気があるビルトインガレージ。ガレージの隣に書斎を設けて、「愛車を眺めながら過ごすひととき」に憧れている方も多いのではないでしょうか。

そんなビルトインガレージも、延床面積の1/5以内であれば容積率の計算には含まれない緩和措置が受けられます。仮に、延床面積が150m2の家なら、30m2までのビルトインガレージであれば容積率の計算に含まれません。30m2もあれば、車2台分の駐車スペースに工具類を置く場所も設けられますので、「愛車いじり」も楽しめるでしょう。

地下室

地下室も、一定の条件を満たせば延床面積から除外される緩和措置が受けられます。その条件とは、延床面積の1/3までであること。延床面積が150m2の家なら、50m2までの地下室であれば容積率の計算に含まれませんから、ゆとりある居住空間をつくれるでしょう。

また、地下室を設ける際には、明り取りのため天井部を地面より高い位置に設けることがあります。その際は、天井が地面から1m以内であれば延床面積に含まれません。

なお、地下室は建築コストがアップしやすい空間のひとつです。予算オーバーにならないよう、注意しましょう。

屋外階段

二世帯住宅などで、屋外に階段や廊下を設ける家もあります。この屋外階段も、一定条件を満たせば延床面積に算入しなくても良いことになっています。その条件とは、次の通りです。

(1)外気に開放された部分の長さが、階段の周長の1/2以上であること
(2)外気に開放された手すりの高さが1.1m以上で、階段の天井の高さの1/2以上であること

ちょっと難しい表現ですが、簡単にいうと「屋外に開放された部分の割合や高さの条件を満たせば、延床面積に含まれない」ということ。設置を検討している方は、施工会社に相談して設計してもらうと安心です。

バルコニーやテラス、屋外階段がある物件の建築面積

大きめのバルコニーやテラスがある建物は、延床面積だけでなく、建築面積にも影響を与えることがあります。これらの場所が大きく突き出していると建築面積も広くなるため、建ぺい率がオーバーする可能性が出てくるのです。

ただし、建築面積を求める際には「1m後退できる」という算定ルールがあります。建築面積を求めるルールを、詳しく見ていきましょう。

バルコニーやテラス、軒や庇は1m後退する

建築面積に含まれるのは、基本的に「外壁や柱で囲まれた部分」です。バルコニーや庇(ひさし)のように、外壁や柱から突き出した部分については、「先端から1m後退したところまでが建築面積に算入される」ことになっています。突き出した部分が1m以下であれば、建築面積に含まれません。

ただし、突き出した先端部分に外壁や柱があると建築面積に含まれるので注意が必要です。たとえば、バルコニーの下に地面から支えている柱があったり、バルコニーの両サイドに外壁が設置されていたりする場合、柱や外壁の内側部分は建築面積に含まれます。これはバルコニーや庇以外にも、玄関ポーチや屋外の階段・廊下、ピロティなどにも適用されるルールです。

また、「突き出した部分の先端から1m後退」というニュアンスにも注意が必要です。建築面積を求めるよくある間違いに、先端だけでなく両サイドからも1m後退して求めようとする方がいらっしゃいます。両サイドは後退できず建築面積に含まれますから、正確に認識しておきましょう。

屋外階段は形状によって面積の求め方が複雑

屋外に設置した階段や廊下も、基本的には1m後退させて建築面積を求めます。上記で解説した通り、階段の下に柱や外壁があれば、その内側部分は建築面積に含まれます。

ただ、階段の形状によっては1m後退させる部分が変わることがあります。たとえば、階段を上りきった先の踊り場の下だけに柱を設置している場合、踊り場は建築面積に含まれますが、階段部分は1m後退させた部分のみが含まれます。また、2面以上の外壁に囲まれている場所に階段を設置する場合は、突き出した部分の先端が2方向にあるため、先端と両サイドで1m後退させることが可能です。

このほかにも、階段の形状によって1m後退させられる部分は実に多くのケースが取り決められています。詳しくは施工会社に相談しましょう。

まとめ

建築面積は建ぺい率を算出する際に、また延床面積は容積率を算出する際に、重要な指標になります。建築面積と延床面積の求め方をしっかり理解しておかないと、固定資産税が高くなったり、場合によっては建ぺい率・容積率をオーバーした違法建築になったりするリスクもありますから注意が必要です。

とりわけ、大きなベランダやバルコニーを希望している方や、屋外階段・廊下の設置を検討されている方は、建築面積や延床面積が増えやすいので、プランニングの段階でしっかり確認した上で進めることが大切です。


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