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2021.02.26 お役立ち情報

不動産取得税はいくらかかる?計算方法・払うタイミングやお得にする方法をまとめました


不動産取得税はいくらかかる?計算方法・払うタイミングやお得にする方法をまとめました

税金というのは人生のありとあらゆる場面で支払わなくてはならないものです。

その中でも特に比重が大きい税金として知っておきたいのが、不動産取得税です。

不動産取得税というのは建物や土地を購入した際に課税される税金となります。

これらは不動産購入時に一度のみかかる税金ですが、高額な不動産に課税される場合は税金も高額になる場合が多いです。

 

今回はこれから建物や土地の購入を検討している方に向けて、不動産取得税がどのようなものなのかを解説します。

また、不動産取得税がどれくらいかかるものなのか、その計算の方法や徴収の時期と併せてご紹介します。

 

特に軽減措置を知って置けば節税効果も期待できるため、ぜひ最後までお読みください。

 

 

不動産取得税とは?

まず不動産取得税がどのようなものなのかを理解する必要があります。

 

不動産取得税とは土地や建物などの不動産を購入した際に課税される税金のことです。

これらは都道府県ごとに支払わなくてはならない地方税の一種で、その納税先も自身が居住する各都道府県となります。

通常は新居に入居してしばらく経過すると、各自治体から納税通知書が送られてきます。

原則として、それぞれ引っ越した後に都道府県税事務所などを通して、納税の手続きを行わなくてはなりなりません。

 

では、どうやって不動産取得税が決定されるのかというと、その計算式は「固定資産評価額×税率」となります。

原則、税率は不動産価格の4%と設定されており、それらを掛け合わせることによって不動産所得税が決定します。ただ、これらの不動産取得税は条件次第で軽減措置を適用でき、その場合は税率も3%となるのが特徴です。以下、原則の不動産取得税と軽減措置の不動産取得税を簡単に用地ごとにまとめました。

 

~不動産取得税の税率~

【原則】

建物:固定資産税評価額×4%

土地:固定資産税評価額×4%

【軽減措置】

建物:固定資産税評価額×3%

土地:固定資産税評価額×1/2×3%

※軽減措置は2021年3月31日まで

 

ここで1つ注意しておきたいのが、あくまでも計算の元となる不動産価格は実際の購入価格ではなく固定資産税評価額であるということです。固定資産税評価額は不動産販売価格の約70%前後となることが多く、仮に3,000万円の建物や土地を購入した際には住宅控除を加味して1,500~2,000万円となる場合がほとんどとなります。不動産取得税はその固定資産税評価額に対して課税されるということを覚えておきましょう。

 

不動産取得税はどんな時に課税される?

前述の通りですが、不動産取得税は建物や土地を購入したときに課税されます。

新築物件にせよ中古物件にせよ、その建物や土地を購入した際には必ず不動産取得税を支払わなくてはなりません。

 

ただ、例外として課税されない場合もあります。

たとえば、両親や祖父母から建物や土地を相続した場合は取得の意志の有無に関わらず不動産の所有権が移動するため、不動産取得税の課税対象とはなりません。

その一方、取得する意志があるかどうかによって課税の有無も変わります。

たとえば、本人が存命中に贈与や売却によって不動産を取得した場合は課税対象となりますし、遺言などによる相続人以外への遺贈であっても課税対象となります。

この点は事前よく確認すべきです。

 

ちなみに、その他の例外として法人の合併・分割・吸収などによる取得や公益目的の取得、公共目的の取得などには課税されません。

区画整理事業や土地改良事業による換地であっても課税対象とはなりません。

それでもこれらは通常の住居としての建物や土地の購入には関係ないため、原則として一般の方が家を購入する際には不動産取得税がかかると考えておきましょう。

 

 

不動産取得税を払うのはいつ?

それでは不動産取得税はいつまでに支払わなければならないのでしょうか。

 

これは法律により物件を取得した日から原則として60日以内に申告すると定められています。

どこで申告するのかというと、取得した不動産のある住所を管轄する都道府県税事務所で行うのが普通です。

なお、不動産取得税の軽減措置の申請もこれらの支払いと併せて行うのですが、不動産取得税の申告と同じように軽減措置の申請も取得した日から60日以内と定められています。

そのため、不動産取得税の申告と軽減措置の申請は同時に行うことをおすすめします。

 

ただし、1つ注意しておきたいのが支払いのタイミングです。

不動産取得税を支払うタイミングは各自治体により異なり、たとえば「東京都は30日以内」「大阪府は20日以内」という具合に決められています。

そのため、すべて共通して60日以内ではないということを頭に入れておかなくてはなりません。

こればかりは各自治体によって期限が異なるため、事前に管轄の都道府県税事務所に確認しておく必要があります。

 

それと延滞にも気をつけておきたいです。

不動産取得税の支払いが遅れてしまうと延滞税が課せられます。

悪気のない滞納に関しては追加で支払いをすれば問題ないですが、故意に延滞していた場合は悪質だと判断されるかもしれません。

もし資金不足でどうしても不動産取得税が払えないという場合は、分納という救済措置もあります。

正当な理由があれば分納を認めてもらえる可能性があるため、期日までに支払いできない場合は都道府県税事務所に相談してみましょう。

もちろん、分納とはいっても基本的に6ヵ月以内で完納することが必要となるため、早めに完納できるよう準備を進めることが必須です。

 

 

不動産取得税の目安を知る方法は?税率・計算方法

不動産取得税がいくらかかるのかは、税率と計算方法を知っておくのが最適です。

すでに解説済みですが、不動産取得税の税率は原則4%であり、軽減措置を適用すると3%となります。

不動産取得税の計算方法が「固定資産税評価額×税率」なので、それに当てはめて考えるとわかりやすいです。

 

たとえば、仮に不動産価格が3,000万円の物件の場合、固定資産税評価額はおおよそ1,500~2,000万円ほどになるはずです。

そのため、原則のまま当てはめると「1,500~2,000万円×4%」となり、不動産取得税は約60~80万円ほどとなります。

軽減措置に当てはめると「1,500~2,000万円×3%」となり、不動産取得税は約45~60万円ほどとなります。

 

これらはあくまでも目安となるため、注意が必要です。

オーナーの方が購入する建物や土地の固定資産税評価額も異なるので、具体的な税率と計算方法をもって算出しましょう。

なお、不動産取得税の算出が難しい場合は、依頼している工務店やハウスメーカーに相談するのもおすすめです。

 

 

不動産取得税を減らせる不動産取得税の軽減措置とは?

不動産取得税をそのまま支払うのも間違いではありませんが、賢く支払うのなら軽減措置を活用すべきです。

不動産取得税の軽減措置とは法律によって定められている税率を軽減してくれる措置の古都を指します。

具体的には原則4%の税率が3%になるため、固定資産税評価額によっては数十万円ほどの差になることもあります。

その他にも控除が受けられる場合もあるため、賢く活用していくことが必要です。

 

新築の場合

新築物件の軽減措置は1戸あたりの床面積が50m2~240m2の範囲の場合、不動産価格から1,200万円が控除されます。

そのため、不動産価格が3,200万円だった場合は控除額1,200万円が差し引かれて2,000万円が課税対象となるのです。

この場合、税率4%がそのまま適用されれば不動産取得税は80万円となる一方、軽減措置を受ければ税率3%が適用され不動産取得税も60万円となります。

なお、長期優良住宅として認定された場合には、2020年3月31日までに引き渡した場合に限り1,300万円が控除されます。

ただし、これらは住居としての物件に限った話なので注意が必要です。

 

中古の場合

中古物件の軽減措置は1戸あたりの床面積が50~240m2の範囲の場合、不動産取得者の居住が条件となっています。

また、ほかにも「木造や軽量鉄骨の物件は築20年以内」や「鉄骨・鉄筋コンクリート物件は築25年以内」など、細かな条件があるため注意が必要です。

また、中古物件は建物の建年月によって軽減額が異なる点も注意しなくてはなりません。

以下、併せて確認しておいてください。

 

・1976年1月1日〜1981年6月30日:420万円

・1981年6月30日〜1985年6月30日:420万円

・1985年7月1日〜1989年3月31日:450万円

・1989年4月1日〜1997年3月31日:1,000万円

・1997年4月1日~:1,200万円

 

土地の場合

土地の軽減措置は一定期間内に特例適用住宅を取得した場合に「45,000円」か「土地1m2あたりの価格×1/2×住宅床面積×2×3%」か、多い方を減額できます。

なお、床面積は1戸あたり最大で200m2までとなるほか、建物が新築か中古かによって条件も変わるので事前に確認が必要です。

なお、2021年3月31日までであれば、土地に対する課税額が半額になる特例が適用されるため、併せて活用しましょう。

 

新築住宅用敷地であれば、住宅と一緒に土地を取得する場合に築1年以内に住宅を取得することが条件となっています。

また、住宅より先に土地を取得した場合は敷地の取得日から3年以内に住宅を新築することが条件で、住宅より後に土地を取得した場合は敷地の取得日前1年以内に住宅を新築することが条件となるので注意してください。

 

中古住宅用敷地であれば、住宅より先に土地を取得した場合は敷地の取得日から1年以内に住宅を取得、住宅より後に土地を取得した場合は敷地の取得日前1年以内に住宅を取得することが条件です。こちらも条件に合わせて判断しましょう。

 

マンションの場合

マンションの軽減措置は新築や中古や土地の軽減税率と同じ基準と要件となっています。

新築マンションであれば新築物件と土地の軽減措置、中古マンションであれば中古物件と土地の軽減措置が適用対象となります。

なお、一人暮らしの方などがよく賃貸でマンションを借りることがありますが、この場合は取得したわけではないため軽減措置の対象外となります。その点に注意してください。

 

 

新築の場合軽減措置でどれくらい変わるのか?

ここからは新築で建物や土地などの不動産を購入する場合、軽減措置を適用した場合と適用しなかった場合でどれくらい変わるのかを簡単にシミュレーションしてみます。

以下、今回想定する条件です。

 

~住宅~

・新築(2021年3月31日までに取得)

・課税床面積:100m2

・購入価格:2,500万円

・固定資産税評価額:1,200万円

 

~土地~

・面積:150m2

・購入価格:1,500万円

・固定資産税評価額:1,200万円(1m2当たり8万円)

※土地の軽減額は8万円(土地1m2当たりの価格)×1/2×200m2(床面積の2倍の上限)×3%で算出

 

これらが軽減なしの場合、住宅の不動産取得税が「1,200万円×3%」で36万円、土地の不動産取得税が「(1,200万円×1/2)×3%」で18万円、合計の納税額が54万円となります。

一方で軽減ありの場合、住宅の不動産取得税が「(1,200万円-1,200万円)×3%」で0円、土地の不動産取得税が「(1,200万円×1/2)×3%-24万円」で0円、合計の納税額が0円となります。

 

それらの差額で見ると「54万円-0円」となるため、差額がそのまま54万円となります。

つまり、軽減措置を適用させるかさせないかで約50万円近くもお得になる場合があるのです。

これは、不動産価格はもちろん、固定資産税評価額によっても変わってきます。また、条件によっても控除額が変わるため、必ずこの通りとはいきません。

しかし、軽減措置を受けることで大きな減税になることは間違いありませんので、上手に活用してください。

 

 

不動産取得税の申告と納税方法

不動産取得税の申告は都道府県税事務所に行えば良いのですが、納税方法はどのように行うのでしょうか。

 

この納税方法も自治体ごとに多種多様で、金融機関の窓口で支払える場合やコンビニで支払える場合が多いです。その他、税務署なども活用しているe-TAXなどによる電子納税にも対応している場合があります。

その他、クレジットカード決済や口座振替なども活用できるため、納税方法に関しては選択肢も非常に多いです。

 

また、近年はスマホのアプリなどから納税できるところが増え、さらに簡単に納税できるようになっています。

オーナーの方が一番支払いやすい方法を選択してください。

 

 

まとめ

不動産取得税というのは建物や土地を取得した際に支払わなくてはならない税金のことです。

大半の場合、不動産取得税を平均すると数十万円ほどかかります。

 

しかし、不動産取得税には軽減措置というのが設けられており、上手に活用すれば大幅な節税にもつながります。まずは不動産取得税がどのようなものなのかを理解し、軽減措置をうまく活用してください。


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