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2020.12.25 お役立ち情報

家の建て替えはどんな費用がかかる?建て替えとリフォームはどちらがお得か比較!


家の建て替えはどんな費用がかかる?建て替えとリフォームはどちらがお得か比較!

家を建てる際、新たに土地を購入して建物を建てるという完全新築の方法もある一方、土地はそのままに建物を建て替えるという方法もあります。
もしくは、一部のみを建て替える部分リフォーム、全面リフォームをするケースもあります。

では、建て替えるのとリフォームするのとではどちらの方がお得なのでしょうか。
今回の記事ではリフォームと建て替えの定義についてはもちろん、それぞれの特徴やメリット、デメリットを詳しくご紹介します。

リフォームの定義

リフォームとは、既存の住宅部分を活かしながら改修していくことです。

すでにある基礎部分などは残し、気になる部分を改築・修繕・増築などによって直していくことをリフォームとよびます。リフォームを行うことによって気になる老朽化したところを直せるだけではなく新築同様の状態に戻せるため、新しい生活をスタートするために行うという方も少なくありません。

特に家を建てたのは良いものの、生活していく中で水回りや屋根や外壁などに不満を抱くこともあるでしょう。しかし、家そのものをすべて解体して建て直すとなると莫大な時間と費用がかかってしまいます。リフォームはすでにある家の一部を改修することによって不満を解消しつつ、より快適な暮らしを実現するためものなのです。

そんなリフォームには主に2種類のアプローチがあり、1つ目は気になる部分だけを改修する部分リフォーム、2つ目はすべて新しくする全面リフォームがそれぞれ用意されています。どちらが良いのかは物件によっても異なるほか、居住する方のライフスタイルによっても違ってくるでしょう。そこはオーナーの方自身がどうしたいのかを考える必要があります。

リフォームは特に改修範囲も千差万別で十人十色です。そのため、いかに理想のライフスタイルにマッチする家を作れるかが重要となります。新築で建てた家も中古で買った家も住んでいると気になるところが見えてくるため、もし気になるところが見つかった場合はリフォームを考えてみましょう。

ちなみに、近年良く耳にするリノベーションというものも、これらリフォームの一種とされています。たとえば、集合住宅のマンションやアパートなどでよく聞く「リノベーション物件」などとよばれるものは、物件の内部をすべて解体撤去してコンクリート剥き出しの状態にした後、新たに内部を造り直していくことを意味します。

特に、基礎などは活かしつつもまったく新しい物件にできるということもあり、一般の物件もよりも人気があります。不動産業界ではよく耳にする言葉なので、ぜひ覚えておくと良いことがあるかもしれません。

ちなみに、感覚としては部分リフォームのことをリフォーム、全面リフォームのことをリノベーションと解釈する方も多いです。こればかりはそれぞれどう認識するかによっても変わるため、理想の家を想像しながら工務店やハウスメーカーと相談しましょう。

建て替えの定義

建て替えとは、既存の住宅を解体して一から建築することです。

すでにある住宅の基礎部分から取り壊すのが特徴で、まったく新しい住宅を自由に設計していくことを指しています。当然ながら、一から建築していくため、時間と費用に関してはある程度かかってしまうのが特徴です。

しかし、その一方ですべて造り直せるからこそ、理想のライフスタイルにより沿った家を建てることができます。気になる部分というよりも、間取りのすべてを造り直せるため、より新しい生活を送る際にも最適な方法となります。

ただし、注意しておかなくてはならないこともあります。建て替えと聞けばどの物件でも可能なように思えますが、実はすべての住宅が建て替え可能ということではありません。実際には「建築基準法」によって建て替えできる範囲が決まっています。たとえば、「定められた幅4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ原則として建て替えができない」など、その条件はそれぞれの地域によっても違ってきます。

そのため、その地域ごとにどのような制約があるのかを確認して決めていかなくてはなりません。まずは自分自身がどのような生活を送りたいのかを考えてみて、その中で建て替えが可能な物件なのかどうかも確認しておきましょう。

これらの確認に関しては一般の方が行うことは難しいため、工務店やハウスメーカーなどに直接相談した方が早いです。その際、ほかにも聞いておきたいことをまとめておくと、より具体的な話が進められるでしょう。

リフォームと建て替えの特徴を比較!

リフォームと建て替えの特徴を理解すれば、より家を改修する際にどちらの方が最適なのかという判断基準にもなります。

まず、リフォームの特徴はすでに定義の項目で解説している通り、既存の住宅の気になるところを改修できるという特徴があります。逆に、建て替えの特徴は、既存の住宅を丸ごと解体して最初から造り直せるというのが特徴です。

それぞれメリットもデメリットもあるため、ここで「どちらがおすすめなのか」ということに関しては一概にはいえません。たとえば、水回りだけが気になるということならリフォームをするだけで済むでしょうし、屋根や外壁の何から何まで気に入らないということなら建て替えをすることが必要となってきます。

家はオーナーの数だけあるといっても過言ではないため、リフォームを選択すべきなのか建て替えを選択すべきなのかは将来的な生活を想像して決めていくことが必要です。

リフォームと建て替え、それぞれのメリット・デメリット

リフォームと建て替えにはどちらもメリットとデメリットがあると説明しましたが、具体的にはどのようなものがあるのでしょうか。
ここからはリフォームと建て替えそれぞれのメリット・デメリットを解説するので、併せて確認しておきましょう。

リフォームのメリット・デメリット

まずはリフォームのメリットについて解説します。

・メリット
1.工期が短い
2.コストが割安
3.各種税金を軽減できる

リフォームは工期が短いことも多く、平均すると約1~5ヵ月前後で終わることもあります。そのため、当然ながらコストも割安に抑えられます。限られた予算の中で改修したいという方は、リフォームで気になるところだけ改修するという選択が可能です。

また、リフォームの場合は各種税金を軽減できるのも魅力です。特に、不動産取得税や固定資産税、都市計画税、登録免許税などの軽減が可能となっているため、予算が限られている方であっても手が届くようになっています。

次にリフォームのデメリットについても解説します。

・デメリット
1.一部だけ制約あり
2.妥協しなくてはならない
3.ローンが組みにくい

リフォームは一部だけ制約があるところに注意しなくてはなりません。これは前述の通りなのですが、リフォームによっては建築基準法によってそれぞれ条件がある場合も多いです。自由に設計していけると思いきや制限に縛られることもあるかもしれません。そのため、妥協しなくてはならないこともあるでしょう。

また、リフォームの場合はローンが組みにくいという特徴があります。数百万円という単位で必要となってくる予算を簡単に用意できる人は多くないでしょう。ローンがまったく組めないわけではないですが、貯金を切り崩さなくてはならないこともあるので注意しましょう。これらの理由から退職金などで老後の生活に備えてリフォームするという方が多いです。

建て替えのメリット・デメリット

ここからは建て替えのメリットについて解説します。

・メリット~
1.自由に設計できる
2.不満をほぼ解決できる
3.ローンが組みやすい

建て替えは自由に設計できるというのが最大の魅力です。既存の住宅は数年前数十年前の基準で作られていることも多く、場合によっては現代の生活に馴染んでいないものもあるかもしれません。そうなると時代に合わせた設計が必要となります。建て替えの場合は条件に関係なく一から造り直せるため、不満もほぼ解決できるのです。今まで我慢してきた部分もすべて造り直せるのは魅力も大きいです。また、老後に備えて完全バリアフリーにするなど、より自分たちの生活に合った住宅にできるのも魅力となります。

なお、建て替えの場合はローンも組みやすいという特徴があります。どうしても出費が数千万円という単位になるため、ローンを組ませてくれる金融機関も多いです。たとえば、両親や祖父母から家を引き継いだのは良いものの住みにくく、建て替えを検討するという場合もローンを組むことが可能です。なかには退職金などで前金を支払い、その後は老後も働きながらローンを返済するという生活を送る人もいます。

次に建て替えのデメリットも解説します。

・デメリット
1.工期が長い
2.コストが割高
3.各種税金がかかる

建て替えは工期が長くなってしまうことが多く、平均して約3~8ヵ月ほどかかってしまうこともあります。そのため、どうしてもそれに比例するかたちでコストが割高になってしまいます。限られた予算の中で改修したいという方にとっては、建て替えはハードルが気になってしまうかもしれません。

また、建て替えの場合は各種税金がかかってしまうのも注意が必要です。それらの税金は不動産取得税を始めとする固定資産税や都市計画税、登録免許税などであり、これらの負担がかなりの重荷になることもあるでしょう。予算が潤沢にあれば良いのですが、どうしても建て替えには先立つものが必要となってくるのです。

リフォームにかかる一般的な費用(減税関連も記載)

それではリフォームにはどれくらいの費用がかかるのでしょうか?

こればかりは内容によって異なり、部分リフォームなのか全面リフォームなのかでも、その予算は大きく変動します。その平均としては約300~2,000万円前後なのですが、リフォームの内容によっては数十万円~500万円ほどの誤差が出ることもあります。

ちなみに、リフォームの工事費の坪単価は1坪で約10~73万円ほどかかるのが特徴です。工務店やハウスメーカーの費用を平均すると1坪で約30~40万円以上が基本となるため、事前に見積もりしてもらうことをおすすめします。

ただ、リフォームに限り基本的に改修費用以外の諸経費はかかりません。それどころか減税してもらうことも可能で、不動産取得税や固定資産税、都市計画税や登録免許税などが軽減されることがあります。

建て替えにかかる一般的な費用

逆に建て替えにはどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか?

これも内容によって違うのですが、約1,000~4,000万円前後かかります。家を一から造り直すとなるとどのように造り直していくかによって費用も全然違います。贅沢をしようと思えば思うほどできるし、節約しようと思えば節約もできるのです。

なお、建て替えの工事費の坪単価は1坪当たり約40~90万円ほどかかります。これも対応してくれる工務店やハウスメーカーによって異なるのですが、総額が膨らんでしまうこともあるため、予算は明確にしておきましょう。

そのほか、建て替えは改修費用以外に解体費や破棄費、仮住まい費、引っ越し費などがかかります。これらは意外と盲点ですが出費がかさむため、すべて含めてどれくらいの予算が必要なのかを試算していくことが重要です。
また、建て替えの場合は減税することができず、不動産取得税や固定資産税、都市計画税や登録免許税がそのまま負担となるため注意してください。

リフォームと建て替えはどの判断する?

ここまでリフォームと建て替えについてそれぞれ解説してきましたが、人によっては「そもそもリフォームや建て替えはどのように判断すれば良いの?」と思っている方も少なくないでしょう。以下、それぞれの目安を簡単にご紹介します。

まず、リフォームは、部分リフォームなのか全面リフォームなのかで違います。部分リフォームであれば特に水回りや屋根や外壁などが多く、おおよそ築10~20年が目安となります。全面リフォームであれば築20~30年ほどが目安です。

一方、建て替えは築30年以上が目安となります。日本家屋に多い木造住宅の法定耐用年数は22年となっているのですが、厳密にはそれ以上の期間住む方も多いです。まずはあくまでも目安となりますが、もし建て替えをするのなら築30年を目安に考えてみましょう。

まとめ

家の建て替えには基礎から丸ごと解体して造り直す建て替えと基礎を活かして造り直すリフォームがあります。また、リフォームに含まれるものとして「リノベーション」も注目を集めています。

単なる費用だけで見れば建て替えよりもリフォームの方がお得ですが、理想の生活をするという点で考えるとリフォームよりも建て替えの方が向いています。そこはオーナー自身がどうしたいのかをじっくりと検討していきましょう。


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