この記事では、家の建ぺい率と容積率について解説します。

家を建てるなら必ず知っておきたいのが、”建ぺい率”と”容積率”です。土地の広さに対して建てられる家の広さには上限があり、それを決定するのがこの2つの値となります。

この記事では、建ぺい率と容積率について計算方法や緩和条件を解説します。2つの値に影響する用途地域についてもお伝えするので、マイホームの建築を検討している人はぜひこの記事を参考にしてください。

【この記事でわかること】

• 建ぺい率と容積率の基礎知識
• 建ぺい率と容積率の計算方法
• 建ぺい率や容積率は用途地域ごとに異なる
• 建ぺい率や容積率が緩和される条件
• 建ぺい率や容積率に関する家づくりの注意点

建ぺい率と容積率の基礎知識

ここでは、建ぺい率と容積率の概要をそれぞれ解説します。

建ぺい率とは

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。敷地面積は建物を建てる土地の面積、建築面積は建物を真上から見たときの面積を指しています。

例えば、2階建てで1階の面積のほうが広い場合は、1階の面積を建築面積として扱います。建ぺい率が一定の基準に定められている主な理由は、以下の通りです。

• 建物の日当たりや通気性を確保
• 火災など災害時における被害拡大の防止
• 景観の美しさを保つ

建ぺい率は各自治体で上限が決められており、上限を超える建物は建築できません。

容積率とは

容積率は、敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。土地に対して何階までの建物を建てられるのかについての基準です。

延床面積とは各階数の床面積を合計したものであり、2階建ての場合は1階と2階それぞれの床面積を合わせて計算します。容積率は、主に以下2つの目的から定められています。

• 建物の日当たりや通気性を確保するため
• 人口の密集を防ぐため

建ぺい率が平面的な広さを制限しているのに対し、容積率は敷地面積に対する3次元空間を制限しています。

また、容積率も建ぺい率と同様に自治体によって上限が決められており、用途地域ごとに細かく設定されています。原則、指定された上限を超える建物は建てられません。

ただ、敷地が狭い場合、一定の条件を満たせば容積率を緩和する特例が適用されるため、できるだけ広い家を建てられます。

建ぺい率と容積率の計算方法

ここでは、建ぺい率と容積率の計算方法をそれぞれ解説します。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率の計算方法は以下のとおりです。

例えば、敷地面積が100㎡で1階の建築面積が60㎡、2階の建築面積が40㎡の場合、1階の60㎡を建築面積として計算します。

なお、建築面積が敷地面積より広いことはあり得ないため、建ぺい率の割合はどのエリアでも100％以下となっています。

容積率の計算方法

容積率の計算方法は以下のとおりです。

例えば100㎡の敷地に1階が70㎡、2階は50㎡の建物を建てる場合、1階と2階の合計面積が延床面積で120㎡となるため、以下のように計算します。

容積率が100％以上になることはよくあります。タワーマンションなどの数十階にもなる建物では、1,000％を超えるケースもあります。

建ぺい率や容積率は用途地域ごとに異なる

建ぺい率や容積率は、住宅環境を守るために設けられたルールで、住宅が多い地域では制限が厳しく、商業地域は緩やかである点が特徴です。

土地の使用目的に合った建物が建てられるように誘導するために、建ぺい率や容積率は用途地域ごとに異なります。ここでは、以下2点に沿って解説します。

• 用途地域とは
• 用途地域別の建ぺい率・容積率

順番に見ていきましょう。

用途地域とは

用途地域とは、市街化区域（街として活性化している地域）において快適・安全に暮らせるよう、用途や建てられる建物の種類を制限している地域のことです。

目的とは異なる土地利用をして、生活環境や業務の利便性が悪くなることを避けるため、都市計画として住宅地や商業地、工業地など13種類に区分しています。

住宅に関する用途地域を以下にまとめたので、確認しておきましょう。

※参考：用途地域丨国土交通省

用途地域別の建ぺい率・容積率

先述した住宅向けの用途地域別に建ぺい率と容積率をまとめたので、確認しておきましょう。

※参考1：都市計画制度｜国土交通省

※参考2：都市計画法・建築基準法：田園住居地域｜国土交通省

第一種・第二種低層住居専用地域などの住宅専用地域や、田園住居地域などの農業を促進するエリアでは、容積率が低めに設定されています。

建ぺい率・容積率は自治体によって異なるため、自治体のHPや都市計画に関する窓口などで調べましょう。

建ぺい率や容積率が緩和される条件

ここでは、建ぺい率や容積率が緩和される条件を解説します。

建ぺい率の緩和条件

建ぺい率は、一定の要件を満たすと定められた建ぺい率が緩和されます。緩和条件として、以下2点が挙げられます。

• 防火地域内にある耐火建物の建築による緩和
• 敷地と道路の関係による緩和

防火地域や準防火地域において延焼防止性能が高い建築物は、建ぺい率を10％上乗せできます。また、防火地域内にある耐火建物の建築による緩和と、敷地と道路の関係による緩和を同時に満たした場合では、合わせて20％を上限に上乗せすることが可能です。

容積率の緩和条件

容積率には、建ぺい率のような緩和規定はありません。

ただ、建物の一部が容積率の計算から除外でき、結果的に建物の面積を増やせるケースがあります。例えば、以下のような箇所です。

※参考1：小屋裏物置等丨川口市

※参考2：第2章 防火対象物丨浜松市

それぞれ条件が細かに定められているので、施工会社に相談して決めることがおすすめです。

建ぺい率や容積率に関する家づくりの注意点

ここでは、建ぺい率や容積率に関する注意点として以下3点を解説します。

• 敷地に面した道路の幅によって容積率が異なる
• 上限が異なる2つの地域に敷地がまたがっていることがある
• 規程を守らないとマイホームを建てられない場合がある

それぞれ見ていきましょう。

敷地に面した道路の幅によって容積率が異なる

基本的に、容積率は用途地域ごとに自治体が定められており、その土地が面する前面道路の幅によって変わることがあります。 つまり、土地に面した道路幅が狭い場合は、容積率がさらに制限されてしまいます。

前面道路が12m未満である場合は、前面道路幅員制限の計算が必要です。住居系用途地域と仮定した場合、以下のように計算します。

例えば、前面道路の幅が5mの場合は以下のように計算します。

前面道路の幅を基に計算した割合と自治体が定めた容積率を比較して、小さいほうの数値が容積率の上限となります。つまり、規定された容積率が300％であっても、この土地の場合は200％が容積率の上限となります。

上限が異なる2つの地域に敷地がまたがっていることがある

1つの敷地が2つの地域にまたがり、それぞれ建ぺい率や容積率の上限が異なるケースがあります。この場合は、地域ごとの敷地面積を加重平均して割合を算出しましょう。

以下の条件で計算してみます。

この場合、建ぺい率の計算式は以下のとおりです。

また、容積率の計算式は以下のとおりです。

この場合、容積率の上限は140％となります。

規程を守らないとマイホームを建てられない場合がある

定められた建ぺい率と容積率の割合を超えて建築された建物は違法建築物となり、その場合は住宅ローンを借りられません。また、ハウスメーカーや工務店は建築基準法に則った建物のみ担当するため、工事を断られるおそれもあります。

建築制限を守らずに建てた建物は、行政からの是正や取壊し命令を受けたり、隣地トラブルが発生したりすることが考えられます。

建ぺい率や容積率を守って快適に過ごせる家を建てよう

この記事では、家の建ぺい率や容積率について解説しました。

建ぺい率や容積率を守らずに家を建ててしまうと、違法建築物となって行政から取壊し命令を受けたり、住宅ローンを借りられなかったりするおそれがあります。

建ぺい率や容積率は、地域にふさわしい建物を建てて快適な生活を維持するために定められているので、家づくりの際は居住する地域の上限を調べておきましょう。

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