土地探しから注文住宅を建てる計画を進める際、土地代や建物の本体価格以外に「諸費用」が必要です。諸費用の内訳や金額の目安を事前に知っておかないと、後から予算が足りなくなり、建物の設備や広さを妥協しなければならない事態に陥る可能性があります。

早い段階で諸費用を含めた総額の目安を正しく把握し、無理のない資金計画を立てることが重要です。

三重で土地探しから注文住宅を建てる際の諸費用とは？

注文住宅を建てるための全体の予算は、大きく分けて「土地の取得にかかる費用」「建物の本体価格（本体工事費）」、そして各種手続きや税金をまとめた「諸費用」の3つで構成されます。家づくりをスムーズに進めるためには、この諸費用が全体の中でどの程度の割合を占めるのかをまず知る必要があります。

注文住宅を購入する際にかかる費用全体を見ると、建物本体の工事費が全体の70%〜80%を占める傾向が見られます。そして、付帯工事費や各種手続きにかかる諸費用を合わせると、全体の20%〜30%に達することが一般的です。このうち、純粋な「諸費用」の部分だけを抜き出すと、総予算の10%〜20%の範囲に収まるケースが多く見られます。さらに、これとは別に家具や家電の購入費用として200万円〜300万円程度を見込んでおくことも忘れてはいけません。

三重県で土地を探す場合、地域による地価の違いが諸費用に大きく影響します。令和8年（2026年）の公示地価や基準地価のデータを見ると、三重県全体の地価平均は上昇傾向にあります。しかし、地域ごとに細かく見ると大きな差があります。

例えば、四日市市や伊勢市の中心部などでは地価が上昇する傾向が見られます。こうした都市部で土地を買う場合、土地の価格そのものが高くなるため、土地の価格に連動して決まる仲介手数料や税金といった諸費用も高くなります。

一方で、いなべ市や伊賀市などの郊外では、地価が下落傾向にある地域もあります。地価が安い地域では最初の土地代を安く抑えられます。しかし、後ほど詳しく解説する「農地を宅地にするための費用」や「土地を平らに整えるための費用」が余分にかかることがあり、結果として全体の予算を圧迫する可能性があります。

そのため、どの地域で土地を買う場合でも、最初から総予算の10%〜20%を諸費用として確保しておくことが、無理のない資金計画を進めるためのひとつの基準です。

参照）三重県の土地価格相場・公示地価…｜2026年［令和8年］

土地購入時にかかる諸費用の内訳と費用の目安

不動産会社を通じて土地を買う際や、土地の権利を自分に移す手続きには、さまざまな手数料や税金がかかります。大きく分けると、不動産会社に払う手数料、国や県に納める税金、そして土地を整えるための工事費用の3つです。

仲介手数料、印紙税、登記費用などの基本項目

不動産会社に土地の紹介や契約の手続きを依頼し、売買契約が成立した際に支払うのが「仲介手数料」です。この手数料の上限は法律で決められており、一般的な住宅用の土地（売買価格が400万円を超える場合）であれば、「売買代金（税抜） × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」という計算式で求められます。

ただし、2024年7月に法律が一部改正されました。空き家や価格の安い土地の売買を進めやすくするため、土地の価格が「800万円以下」の場合は、通常の計算式に関係なく「最大33万円（税込）」まで手数料を受け取れる特例ができています。そのため、三重県の郊外などで800万円以下の安い土地を買う場合、以前の計算式で想定するよりも仲介手数料が高く設定される可能性があります。

次に、土地の売買契約書に貼る「印紙税」があります。これは契約金額に応じて国に納める税金で、現在、不動産の売買契約書には税金を安くする軽減措置が設けられています。

さらに、土地の持ち主が自分になったことを公的な記録に残すための「登録免許税」がかかります。本来は土地の価格に対して0.4％の税金がかかりますが、こちらも一定の条件を満たせば税率が安くなる軽減措置が2029年3月末まで延長されています。

土地を買った数ヶ月後には「不動産取得税」の納付書が届きます。三重県では、一定の条件を満たす新しい家を建てる場合、土地や建物にかかる税金が減額される制度があります。この減税を受けるには、管轄する県税事務所へ期限内に書類を出す必要があります。

農地転用、境界確定、造成費用が必要になるケースとその相場

三重県内の郊外で土地を探す際、その土地がもともと「田」や「畑」であるケースがよくあります。また、道路より土地が低かったり、木が生い茂っていたりして、そのままでは家を建てられない状態の土地も少なくありません。このような土地を買う場合、土地代とは別に以下の費用がかかります。

まず、農地に家を建てるためには「農地転用」という手続きを役所で行う必要があります。手続きが複雑なため、行政書士などの専門家に依頼するのが一般的であり、数万円程度の手数料がかかる傾向があります。

さらに、家を建てるために土地を整える「宅地造成費用」が必要です。例えば以下のような工事が発生する可能性があります。

道路より低い土地を買って大量の土を運び込み、崩れないようにコンクリートの壁（擁壁）を作るとなると、数百万円単位の費用が追加でかかることも珍しくありません。一見すると価格が安い土地でも、水道管を引き込む費用やこれらの造成費用を足し合わせると、最初からきれいに整えられた分譲地を買うよりも高くなってしまう可能性があります。

参照）【完全解説】空き家媒介報酬が倍増！…
参照）空き家等に係る媒介報酬規制の見直し｜国土交通省
参照）土地売買での移転登記等に係る登録免許税… | 国税速報データベース

注文住宅の建築と契約にかかる諸費用の内訳

土地の手続きが終わって実際に家を建て始めるときや、銀行からお金を借りるときにも、さまざまな諸費用が発生します。ここでは、住宅ローンに関連する費用と、建物を守るための保険や調査の費用を解説します。

住宅ローン借入にかかる費用

住宅ローンを借りる際には、銀行に払う「事務手数料」と、返済が難しくなったときのために保証会社に払う「保証料」の2つが主な初期費用です。選ぶ銀行やプランによって、払い方が大きく変わります。

保証料を払う場合、主に2つの方法から選びます。

• 一括前払い型： 借りる時に、借入額の約2.2%程度をまとめて現金で支払います。
• 金利上乗せ型： 最初に現金を払わない代わりに、毎月のローンの金利に年0.2%程度が上乗せされます。

また、家と土地を借金の担保にするための「抵当権設定登記」の費用と、その手続きを代わりに行ってくれる司法書士への報酬も必要です。

火災保険・地震保険料と地盤調査費用

新しい家に住み始めるにあたり、火災保険と地震保険の加入は重要な備えです。近年は自然災害への備えとして保険の重要性が高まっており、火災保険と地震保険をセットで契約するケースが多く見られます。補償内容を手厚くするほど、保険料は高くなります。

もう一つ、予算計画で想定外の出費になりやすいのが「地盤調査費用」と「地盤改良費」です。家を建てる前に、その土地の土の強さを調べる必要があります。調査の結果、地盤が弱くそのままでは家が傾く危険があると判断された場合、土の中にコンクリートの柱を埋め込むなどの地盤改良工事を行います。

地盤改良にかかる費用は、土地の状況や工法によって数十万円で済むこともあれば、100万円以上かかることもあります。

この見えないコストのリスクを軽減するためには、その地域の地盤の特性をよく知っている地域密着型の住宅会社を選ぶという選択肢もあります。地元の土地の強弱を知り尽くしている会社であれば、過去のデータをもとに安全性を考慮しながら、過剰な改良工事を防ぐ提案を受けられる可能性があります。

予算オーバーを防ぐ！土地探しと資金計画のポイント

ここまで解説した通り、家づくりには多種多様な諸費用がかかります。後から「お金が足りない」と慌てないためには、最初の進め方が肝心です。

土地と建物の予算配分を最初に決めておく重要性

よくある失敗は、不動産会社で「土地」だけを先に買い、そのあとで別のハウスメーカーに「家」の建築を頼むケースです。

土地を買う段階では、その土地に家を建てるためにいくらの地盤改良費がかかるのか、水道管を引き込むのにいくら必要なのかといった「建築に関わる諸費用」が正確にはわかりません。そのため、予算の大部分を土地代に使ってしまい、後から高額な諸費用が発生した結果、建物の広さやキッチンの設備を妥協せざるを得なくなることがよくあります。

この失敗を防ぐためには、計画の最初の段階で「土地」「建物」「諸費用」を含めた総予算のバランスをしっかりと決めておくことが重要です。住宅ローンの返済額が日々の家計を圧迫しないよう、長期的な視点で家計にゆとりを持たせた資金計画を立てることが今後の生活の安定に向けた一助となります。

諸費用を含めた「総額」でサポートしてくれるパートナーを選ぶ

予算オーバーの不安を和らげる1つの選択肢として、土地探しから資金計画、設計、実際の工事、そして建てた後のメンテナンスまで、すべての工程を自社でまとめて行う「ワンストップ体制」の会社を選ぶ方法があります。

一般的な解決策の具体例として、岐阜県で実績があり、近隣エリアでも展開するヤマカ木材の「ナチュリエ」ブランドの取り組みを挙げます。

ヤマカ木材では、下請けの会社に仕事を丸投げせず、自社の専門スタッフが一貫して対応します。この仕組みにより、土地を探す段階で「この土地なら、こういう家が建ち、地盤改良や諸費用を含めて総額でいくらになるか」をシミュレーションできます。土地にかかる見えないコストを事前に計算できるため、予算をオーバーするリスクを抑えられる可能性があります。

また、家を建てる会社に直接相談することで、中間コストを省ける可能性があります。ヤマカ木材の「ナチュリエ」は、月々4万円台※からの支払いプランを用意しています。※借入条件（借入額・金利・返済期間等）により変動します。

家の広さ（坪数）ごとに価格の目安が決まっているため、最初の資金計画が立てやすくなっています。

費用がわかりやすいだけでなく、家としての性能の高さも特徴です。

「自然素材を使った住まい」と「無理のない資金計画」の両立を目指す場合、納得のいく家づくりを進めるため、このように土地探しから設計までを一貫して相談できるパートナーを見つけることが大切です。

土地探しから始める注文住宅の諸費用に関するよくある質問

最後に、土地探しや資金計画の段階でよく寄せられる疑問について解説します。

諸費用を住宅ローンに組み込んで借りることは可能ですか？

手元に現金（頭金）が少なくても、諸費用を住宅ローンに含めて借りることは可能です。銀行によっては「諸費用ローン」や、購入費用と諸費用をまとめて借りる「フルローン」というプランを用意しています。

ただし、諸費用も借り入れることで毎月の返済額が増え、トータルで支払う利息も多くなる傾向があります。また、物件価格に対して借りる金額の割合が大きくなると、通常よりも高い金利が適用される銀行もあります。借り入れを検討する際は、毎月の返済に無理がないか、銀行の担当者とよくシミュレーションをすることをおすすめします。

地盤改良費は必ず予算に入れておいた方が良いですか？

地盤改良工事が必要かどうかは、実際にその土地を機械で調査してみないとわかりません。そのため、すべての土地で必ず発生する費用ではありません。

しかし、もし工事が必要になった場合、数十万円から100万円単位の急な出費になります。予期せぬ予算オーバーを防ぐためには、最初からある程度の金額を「予算枠」として確保しておくことをおすすめします。土地の性質に詳しいワンストップ体制の会社であれば、近隣のデータをもとにリスクを予測し、安全な予算の組み方をアドバイスしてもらえる可能性があります。

三重県内で条件の良い土地を見つけるコツはありますか？

三重県内は地域によって人気や価格の差が激しいため、希望の条件と予算に合う土地をインターネットの検索だけで見つけるのは難しい場合があります。

条件の良い土地は、一般公開前に、不動産会社と取引のある住宅会社経由で紹介・成約されるケースもあります。そのため、地域に根ざした情報網を持つ住宅会社に、早い段階で「希望のエリア」と「総予算」を伝えて一緒に土地を探してもらうことが、結果的に予算を抑え、希望条件に近い家を建てるための一助となります。