住宅ローン控除（減税）は、要件に合えば納めた所得税などが還付されるため、マイホームを取得したときの金銭的負担を抑えられる嬉しい制度です。

しかし、毎年借入限度額や適用される住宅の要件などが見直されるため、最新の制度変更点をしっかりと押さえておくことが必要だといえます。

この記事では、2025年版の住宅ローン控除について、最新の適用条件などについて解説します。年収別に控除額のシミュレーションも紹介するので、これからマイホームの購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

【この記事でわかること】

• 住宅ローン控除（減税）とは？
• 【2025年版】住宅ローン控除（減税）の改正内容
• 【2025年版】住宅ローン控除（減税）の主な適用条件
• 住宅ローン控除（減税）で税金はいくら戻ってくるのかシミュレーション
• 住宅ローン控除（減税）の適用させるために確定申告は必要なのか

住宅ローン控除（減税）とは？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の新築・取得、または増改築などをした場合に最大13年間、各年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税額等から控除する制度です。

所得税だけでは控除しきれない場合、翌年の住民税からも控除が行われます。

住宅ローンを借りると節税できることから、住宅を取得した人の金銭的負担を減らすために役立つ制度です。

2025年度の税制改正においては、2024年度と同様の措置（子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額など）を引き続き実施することになりました。

次章では2025年度における住宅ローン控除の改正内容について詳しく解説します。

※参考：報道発表資料：住宅ローン減税の子育て世帯等に対する借入限度額の上乗せ措置等を令和７年も引き続き実施します！～令和７年度税制改正における住宅関係税制のご案内～ ｜国土交通省

【2025年版】住宅ローン控除（減税）の改正内容

2025年における、住宅ローン控除改正のポイントは以下のとおりです。

・省エネ基準を満たしていない住宅は控除の対象外

・子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額は引き下げが見送り

・新築住宅の床面積の緩和措置が延長される

・「その他の住宅」は控除の対象外になる場合がある

それぞれのポイントについて解説します。

新築では省エネ基準を満たしていない住宅は控除の対象外

2025年度において住宅ローン控除が適用されるのは、新築の場合、長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅などの省エネ住宅です。したがって、省エネ基準を満たしていない住宅は控除の対象外となります。

2025年度に入居する場合、住宅ローン控除の借入限度額は以下のとおりです。

【新築住宅・買取再販住宅（2025年度に入居）】

※参考：住宅ローン減税等に係る所要の措置（所得税・個人住民税）（P1）｜国税庁

上記のように、住宅の省エネ性能の基準が高いほど、住宅ローン控除の借入限度額は高くなります。住宅性能が高いほど価格も上がる傾向になるため、住宅ローン控除により節税できると金銭的負担を抑えられるでしょう。

子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額は引き下げが見送り

子育て世帯・若者夫婦世帯が2025年に新築住宅等に入居する場合も、借入限度額は前年度と同じ水準になりました。

住宅価格の高騰や少子化対策の一環として、子育て世帯や若い夫婦が住宅を取得しやすいようにするための優遇措置です。

優遇措置の対象となるのは以下の世帯です。

• ・子育て世帯：19歳未満の扶養親族を有する世帯
• ・若者夫婦世帯：夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

同じ省エネ性能でも、子育て世帯・若者夫婦世帯と一般世帯では、借入限度額が1,000万円もの差があります。

新築住宅の床面積の緩和措置が延長される

2025年度も、新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置が延長されました。

通常、住宅ローン減税の対象となる住宅の床面積は原則50㎡以上でしたが、以下の条件を満たす新築住宅の場合に適用されます。

・合計所得金額が1,000万円以下

・2025年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅である

この緩和措置により、狭小住宅などコンパクトな住宅を取得する人でも住宅ローン減税の恩恵を受けられます。

※参考：住宅ローン減税等に係る所要の措置（所得税・個人住民税）｜国土交通省

「その他の住宅」は控除の対象外になる場合がある

「その他の住宅」とは、省エネ基準を満たさない住宅を指し、新築住宅では住宅ローン控除の対象外になります。

2023年末までは省エネ基準を満たしていなくても借入限度額が3,000万円まで適用されましたが、2024年の税制改正により利用できなくなりました。

2050年のカーボンニュートラル実現に向けた国の取り組みの一環として、住宅業界でも住宅の省エネ性能向上を促進しています。

なお、2025年4月1日以降は、原則としてすべての新築住宅（非住宅も含む）に対して省エネ基準への適合が義務化されるため、住宅を新築する際は省エネ基準を満たすことが前提となります。

※参考1：2050年カーボンニュートラルに向けた住宅業界の取り組み（P4）｜一般社団法人　住宅生産団体連合会

※参考2：2025年4月（予定）から全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられます（建築物省エネ法が改正、令和4年6月17日公布）｜国土交通省

【2025年版】住宅ローン控除（減税）の主な適用条件

住宅ローン控除を受けるには、住宅の種類によって適用条件が異なります。ここでは、以下の住宅の種類・リフォームにおける適用条件について解説します。

• 新築住宅の主な適用条件
• 中古住宅の主な適用条件
• 買取再販住宅の主な適用条件
• リフォーム・増築の主な適用条件

新築住宅の主な適用条件

新築住宅で住宅ローン控除が適用される条件は、主に以下のとおりです。

※参考：No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

居住用の住宅であり、返済期間が10年以上であることや、引き渡し、または工事完了から6ヶ月以内に入居することなどが主な条件です。

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準を満たさないと住宅ローン控除の対象になりません。

新築住宅は床面積が40㎡以上50㎡未満の場合においては、合計所得金額1,000万円以下が対象です。

中古住宅の主な適用条件

2025年度の住宅ローン控除で中古住宅に適用される条件は、新築住宅と共通する部分に加え、中古住宅ならではの要件があります。

中古住宅で住宅ローン控除が適用される条件は、主に以下のとおりです。

※参考：No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除） ｜国税庁

中古住宅で住宅ローン控除が適用されるには、新耐震基準に適合していることが必要です。

たとえば、耐震基準適合証明書（取得日前2年以内に証明されたもの）がある場合などが挙げられます。

買取再販住宅の主な適用条件

買取再販住宅とは、不動産会社（宅地建物取引業者）が中古住宅を買い取り、リフォームやリノベーションを施してから、一般の消費者に再販する住宅のことです。

買取再販住宅で住宅ローン控除が適用される条件は、主に以下のとおりです。

※参考：No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

買取再販住宅では、宅建業者から住宅を購入していることがポイントです。

壁・柱・床・はり・屋根・階段などの大規模な修繕や、耐震改修工事、バリアフリー改修工事など一定の工事が行われていることが要件となります。

リフォーム・増築の主な適用条件

リフォーム・増築で住宅ローン控除が適用される条件は、主に以下のとおりです。

※参考：マイホームを増改築等したとき｜国税庁

リフォーム費用に対して住宅ローン控除を適用するには、一定の対象となる工事を行い、かつ工事費用が一定額以上であることが必要です。

工事費用の合計額が原則100万円以上が対象ですが、バリアフリー、省エネ、多世帯同居、耐久性向上、子育て対応）については、補助金等の金額を差し引いた工事費用の合計額が50万円以上であれば利用できます。

住宅ローン控除（減税）で税金はいくら戻ってくるのかシミュレーション

住宅ローン控除を利用する際に気になるのが、「税金はいくら戻ってくるのか」です。

住宅ローン控除の額は、年末の住宅ローン残高×控除率（0.7%）で計算しますが、所得税や住民税など複数の要素が絡むため少し複雑になります。

ここでは、どれくらい減税されるのかを年収別にシミュレーションします。

• 年収300万円のシミュレーション
• 年収400万円のシミュレーション
• 年収500万円のシミュレーション

年収300万円のシミュレーション

ここでは、年収300万円の場合でシミュレーションしてみましょう。

2025年に以下の条件で新築住宅を取得した場合、最大13年間控除が適用されます。

2025年から13年間の住宅ローン控除を算出します。

※参考：住宅ローンの控除（減税）シミュレーション｜SBIホールディングス株式会社

年収300万円の場合、毎年82,050円の控除を受けられ、13年間の控除合計金額は106万6,650円になります。

年収400万円のシミュレーション

次に、以下の条件で年収400万円の場合のシミュレーションを行います。

※参考：住宅ローンの控除（減税）シミュレーション｜SBIホールディングス株式会社

年収400万円で借入額が3,500万円、上記の条件で設定した場合、毎年14万3,650円の控除を受けられます。13年間で受け取れる合計控除金額は186万7,450円です。

年収500万円のシミュレーション

最後に、年収500万円の場合のシミュレーションを見ていきましょう。

※参考：住宅ローンの控除（減税）シミュレーション｜SBIホールディングス株式会社

上記の条件で年収500万円の場合、毎年21万3,000円の控除を受けられます。13年間で受け取れる合計控除金額は276万9,000円です。

住宅ローン控除（減税）の適用させるために確定申告は必要？

住宅ローン控除を利用する際は、最初の年に確定申告をすることが必要です。会社員など給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で手続きできます。

ここでは、以下の項目について解説します。

• 1年目の必要書類・申請方法
• 2年目以降の必要書類・申請方法
• 確定申告書の書き方
• 申告期限に間に合わないとどうなるのか

※参考：住宅ローン控除を受ける方へ｜令和5年分 確定申告特集

1年目の必要書類・申請方法

1年目の確定申告では、以下の書類が必要です。

• 本人確認書類
• 所得税の確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高証明書
• 登記事項証明書
• 不動産売買契約書の写し
• 源泉徴収票
• 住宅の区分に応じた証明書類

2025年度に取得した住宅は原則、省エネ基準適合が必須となるため、建設住宅性能評価書

または住宅省エネルギー性能証明書などの書類を添付します。

申請方法、申請時期は以下のとおりです。

※参考：申告書の提出方法｜国税庁

住宅ローン控除の申請は、e-Tax（電子申告）や税務署での書類提出、郵送などで申告します。

国は税務行政のデジタル化を推進しているため、2025年（令和7年）1月からの申告書の控えには収受日付印の押捺（おうなつ）をしていません。

必要に応じて、自分で申告書の控えを作成・保有することが必要です。

2年目以降の必要書類・申請方法

2年目以降の住宅ローン控除の適用を受けるための必要書類と申請方法は、会社員など給与所得者と個人事業主・フリーランスでは異なります。

それぞれの必要書類・申請方法は以下のとおりです。

個人事業主やフリーランスは年末調整の対象外であるため、2年目以降も引き続き自分で確定申告することが必要です。

一方、会社員は年末調整で手続きが完結するため、確定申告する必要はありません。

確定申告書の書き方

確定申告書は主に、第一表・第二表で構成されており、住宅ローン控除の場合は、これに「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を添付します。

※出典：申告書の記載例｜国税庁

第一表には、収入や所得、所得控除、税金の計算などをメインに記入し、第二表は、所得の内訳や配偶者に関する情報など補足的な内容を記載します。

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」では、画面の案内に従うだけで自動計算されるため、初心者でも簡単に確定申告の書類を作成しやすいでしょう。

申告期限に間に合わないとどうなるのか

確定申告の申告期限に間に合わないと、ペナルティを受ける可能性があるため注意が必要です。期限を過ぎてから申告した場合は、原則、法定納期限の翌日から申告書を提出する日までの日数に応じて利息分に相当する延滞税が科せられます。

個人事業主の場合、期限を過ぎたら本来65万円（55万円）控除される青色申告特別控除も10万円しか適用されません。

期限内に申告するよう心がけましょう。

住宅ローン控除（減税）に関するよくある質問

ここでは、住宅ローン控除に関するよくある質問について回答します。

• 住宅ローン控除がなくなるって本当？
• 住宅ローン控除とふるさと納税は併用できる？
• 住宅 ローン控除の還付金が少な すぎる原因は？

住宅ローン控除がなくなるって本当？

現時点では「住宅ローン控除がなくなる」ということは決定されていません。

しかし、年々住宅ローンの借入限度額が減少し、適用される住宅も要件が厳しくなっています。したがって、将来的に終了する可能性もないとはいえません。

現在の制度は2025年12月31日までの入居が対象とされており、それ以降の制度については、今後の税制改正で決定されることになります。

住宅ローン控除とふるさと納税は併用できる？

住宅ローン控除とふるさと納税は併用可能です。

住宅ローン控除は所得税から、ふるさと納税は住民税から引かれている状態で、税額控除後にも納税額が残っている状態であれば、各制度をフル活用しているとみなせます。

住宅 ローン控除の還付金が少な すぎる原因は？

住宅ローン控除の還付金が思ったより少ないと感じる原因として、すでに納めた所得税額が関係しています。

所得税の還付金は、納めた所得税の金額以上は還付されないため、そもそも所得税額が低い場合は、還付金も比例して少なくなります。

住宅ローン控除（減税）の変更点を理解して申告漏れに注意しよう

住宅ローン控除は、住宅取得者の金銭的な負担を軽減してくれる心強い制度です。

納めた所得税が高い場合は還付金も多く受け取れるため、忘れずに利用しましょう。初年度は必ず確定申告することが必要です。

新築住宅で住宅ローン控除を受けるには、省エネ住宅であることが欠かせません。

適用されれば最大13年間にわたって住宅ローン控除を利用できます。

ヤマカ木材では、愛知県や岐阜県を中心に、自然素材にこだわった家づくりをご提案しています。補助金や住宅ローンなどの資金計画についても、経験豊富なアドバイザーがお客様に寄り添いながらご相談を承ります。